湖北省黄冈市人民政府办公室


黄冈人民政府办公室关于印发黄冈市人民政府部门目标责任制管理考评实施办法的通知

黄政办发〔2008〕36号



各县、市、区人民政府，龙感湖管理区、黄冈经济开发区管委会，市政府各部门：
　　《黄冈市人民政府部门目标责任制管理考评实施办法》已经市政府同意，现印发给你们，请遵照执行。


二○○八年五月五日


黄冈市人民政府部门目标责任制管理考评实施办法

　　为推进政府绩效管理，落实市政府部门目标责任制，全面完成市政府各项工作任务，促进全市经济社会又好又快发展和和谐黄冈建设，根据省、市有关文件精神和市政府年度目标任务的要求，结合近年来市政府部门目标责任制实施工作的实际，制定本管理考评实施办法。
　　一、考评对象
　　与市政府签定《黄冈市人民政府目标责任书》的市直有关单位（2008年度签定单位名单见附件1）。
　　二、考评内容
　　依据《黄冈市人民政府目标责任书》内容，分为共性目标和职能目标两大部分。
　　（一）共性目标
　　指市政府部门都应完成的共同性任务和机关内部建设等。其内容由市政府目标责任制领导小组办公室（设在市政府政务督查室，以下简称市目标办）统一制定。详见附件2。
　　（二）职能目标
　　指部门主要职能工作任务及上级交办的重要工作完成情况等。职能目标由主要责任目标、相关责任目标和完成上级交办的其它工作任务三部分组成。
　　1、职能目标制定的原则：一是要贯彻解放思想、实事求是、与时俱进的方针；二是要符合省政府及省政府部门下达或签订的责任目标要求；三是要符合当年度《政府工作报告》确定的目标任务要求；四是在上年度目标任务的基础上指标有所增加，增幅符合市政府的要求；五是所有责任目标条款都要尽可能细化量化，量化率原则上不低于本项责任条款总数的70%。
　　2、职能目标制定的程序：各部门依照上述五项原则并参考上年度市政府部门目标责任书，对当年度职能目标中的主要责任目标和相关责任目标进行认真研究，在每年度的元月20日前将本年度市政府部门目标责任书上报市目标办，同时用电子文档上报（共性目标由市目标办统一拟定）。市目标办对市政府部门目标责任书进行复核初审后，报分管副市长审查，再送市长审阅后，提交市政府常务会议审定。
　　3、职能目标的细化要求：责任书签定后，各部门应按照“六定”的要求，即“定分管领导、定责任科室、定任务进度、定完成时间、定工作措施”，对职能目标中的主要责任目标条款逐条认真、科学地进行分解和细化。“六定”方案在每年3月底前报市目标办备案。
　　三、考评程序
　　实施市政府部门目标责任制考评分4个步骤进行：
　　（一）部门自评
　　各部门于当年12月至次年1月初，对照《黄冈市人民政府目标责任书》和本办法的有关规定，对本单位目标责任制实施情况进行自评，写出自评报告，并按要求实事求是地填报自评打分表。
　　（二）第三方评估
　　由市政府领导评估、县（市、区）政府评估、服务对象评估三部分组成。
　　1、市政府领导评估：由市目标办制定统一评估表，分送市政府领导进行无记名评估、打分。评估内容：领导班子建设、党风廉政建设、工作作风建设、履行部门职责、服务大局完成领导交办任务等工作情况。评估打分于每年元月上旬完成。
　　2、县（市、区）政府评估：由市目标办制定统一评估表，各县（市、区）政府组织评估、打分。评估内容：领导班子建设、党风廉政建设、履行部门职责、工作作风建设、服务基层办事效能等工作情况。评估打分结果于每年元月上旬报市目标办。
　　3、服务对象评估：由市统计局对目标责任制单位的服务对象以无记名问卷形式进行随机调查评估。评估内容：宣传贯彻和执行有关政策、履行部门职责为民办实事、依法行政公平公正、改进作风提高行政效能、勤政廉政树立良好形象等工作情况。评估打分结果于每年元月上旬报市目标办。
　　（三）复核审定
　　1、职能目标完成情况的复核：（1）每年元月上旬由市政府分管副秘书长（副主任）和市政府办公室相关科室对所联系的市直部门职能目标完成情况进行检查审核；（2）每年元月中旬由市目标办组织统计等部门对各部门职能目标完成指标进行复核确认。
　　2、共性目标完成情况的考核：由市目标办协调市直有关业务主管部门，对各部门目标责任考核中的共性目标完成情况进行检查、考核评分，考评结果于每年元月上旬报市目标办。
　　3、在此基础上，市目标办作最后汇总、复核和计分，形成市政府部门目标责任制考评情况报告，提交市政府常务会议审定，并根据年度总体目标和各部门目标完成情况，确定未达标单位、达标单位和优秀单位名单。
　　（四）奖惩办法
　　市政府对部门目标责任制的完成情况予以通报，并对优秀单位进行表彰和对其单位主要负责人予以奖励。根据省、市规范公务员津贴补贴的有关规定，受表彰单位可给予在职工作人员每人1个月的基本工资奖励。对未达标单位予以通报批评，同时由分管副市长对其班子成员进行诫勉谈话，责令其整改和写出整改报告。对因工作失职造成严重后果的，依照政纪追究其主要领导和相关人员的责任。
　　四、考评分值和计算方法细则
　　考评总分值由职能目标分值、共性目标分值和第三方评估分值以及争先创优分值组成。
　　考评的基本分值为职能目标和共性目标共计100分。其中共性目标占比分20%，职能目标占比分80%。为便于考核量化计量，每部分以100分制量化考评打分，最后按百分比折算。
　　第三方评估分值和争先创优分值为考评激励分值，系考评基本分值100分之外的附加加（扣）分分值。其中第三方评估分值总分为8分；争先创优分值参见本条第四款。
　　（一）共性目标分值和得分计算办法：
　　分值详见附件2。得分计算方法：
　　共性目标得分=部门自评分×30%+复审得分×70%。
　　（二）职能目标分值和得分计算办法：
　　1、职能目标分值=主要责任目标分值+相关责任目标分值+完成上级交办的其它工作任务分值
　　（1）相关责任目标分值每项各为3分，其分值之和（A）等于相关责任条款数×3分；
　　（2）完成上级交办的其它工作任务分值为5分（B）；
　　（3）主要责任目标每项分值为均分制，主要责任目标每项分值（C）等于100分减去上述A、B分数之和，再除以主要目标责任条款数（D）。计算公式为C=（100－A－B）÷D
　　（4）每项主要责任目标若有一个以上数字指标，则每个数字指标的分值（E）也为均分制，等于该单项主要目标责任分值（C）除以该单项主要责任目标的数字指标个数之和（F）。计算公式为E=C÷F
　　2、职能目标得分计算方法：
　　（1）职能目标得分=主要责任目标得分+相关责任目标得分+完成上级交办的其它工作任务得分
主要责任目标得分=每项主要责任目标得分之和
　　每项主要目标责任得分=该单项每个数字指标得分（G）之和
　　（2）每项主要责任目标的每个指标数字指标得分（G）=该数字指标分值（E）+加（扣）分（H）加（扣）分（H）=[该数字指标实际完成值（J）－该数字指标目标值（K）]÷该数字指标目标值（K）×该数字指标分值
　　（E）计算公式为：G=E+H H=（J－K）÷K×E
　　①主要责任目标条款中，完成国内生产总值（GDP）增长额超额加分最高为1分；其它每项条款加分最高为3分，其每个数字指标加分（H）最高为3分除以该项数字指标个数之和
　　（F）；主要责任目标各项累计加分最高为15分。②主要责任目标每项扣分不超过该项分值　　　　（C），每个数字指标扣分不超过每个数字指标分值（E）。
　　（3）相关责任目标得分=各项相关责任得分之和
　　相关责任目标单项得分=3分+加（扣）分加（扣）分=（相关责任目标实际完成值－相关责任目标值）÷相关责任目标值×3分
　　①相关责任目标单项加分牵头部门最高为1分，非牵头部门最高为0.5分，相关责任目标各项累计加分最高为3分；②相关责任目标单项扣分不超过3分；
　　（4）完成上级交办的其它工作任务分值5分，其内容和计算得分详见附件3。此项原则上不加分，未完成任务考核时据实扣分。
　　（三）第三方评估分值和得分计算方法：
　　1、分值总分为8分，其中市政府领导评估为2分，县（市、区）政府评估为2分，服务对象评估为4分。
　　2、计算方法：为便于评估均先按百分制评估打分，再按上述分值折算。计算公式：第三方评估得分=市政府领导评估得分百分比×2分+县（市、区）政府评估得分百分比×2分+服务对象评估得分百分比×4分。
　　（四）争先创优得分：
　　1、有下列获奖情况的予以加分：一是获党中央、国务院表彰的每项加5分；二是获国家部委和省委、省政府表彰每项加3分；三是获省委、省政府部门和市委、市政府表彰的每项加1分；四是经验、政策建议获党中央、国务院及省委、省政府领导批示肯定并被党中央、国务院及省委、省政府内刊印发各地各部门参阅的每项分别加3分和2分。
　　2、有下列情况的予以扣分：一是受到党中央、国务院通报批评的每项扣3分；二是受到国家部委和省委、省政府通报批评的每项扣2分；三是受到省委、省政府部门和市委、市政府通报批评的每项扣1分；四是未能正确履行职责，本部门及垂直管理单位出现问题，被中央、省主要新闻媒体和内刊曝光并查有实据的每项扣2分；五是在行政诉讼中败诉的每项扣2分。
　　奖励加分不包括本部门内设机构个人和本系统下属单位。同项内容多次获奖或多次扣分，按最高级别加（扣）分，不重复计算。加（扣）分项目必须向市目标办提供相关证明的原件及复印件，经认定后，方可作为加（扣）分的依据，并要将相关证明的复印件报市目标办存档。因获取资料较晚，未列入当年度的加（扣）分项目，可以延续到次年作为加（扣）分的依据。
　　（五）考核总得分：
　　考核总得分=共性目标得分×20%+职能目标得分×80%+第三方评估得分+争先创优得（扣）分。
　　五、考评的日常检查与管理
　　（一）对各部门目标责任制实施的检查、考评采取日常检查、年中小结与抽查和年终考评等方式进行。
　　1、日常自评和抽查，各部门对目标完成情况要做好经常性的自我评估， 随时掌握进度，强化工作措施。市目标办将对各部门目标完成情况进行日常抽查。
　　2、年中小结与抽查，当年7月5日前各部门对上半年目标责任制实施情况进行自评小结，并将自评情况7月5日前书面报市目标办，同时市目标办对部分部门进行抽查，7月中旬，市目标办将半年完成情况汇总后予以通报。
　　3、年终考评，详见本办法第三条考评程序中的规定。
　　4、市目标办对各部门实施目标责任制情况实行动态管理，逐步建立档案，对重点目标进行跟踪督办，同时对各部门实施目标责任制的进展情况、经验和作法及存在的问题进行通报。
　　5、市直各部门要加强领导，建立健全目标责任制管理制度，落实目标管理机构并指定专人负责日常工作。要建立目标责任制工作的日常台帐、报表、记录等资料档案，并作为考核评估的依据，日常的管理工作应不断完善。
　　（二）市直承担有关考核、复核工作的相关部门，要履行职责，认真围绕考核、复核工作的要求，进一步完善细化考核、复核方案，切实做好日常和年终的检查考核工作。
　　本办法自印发之日起执行，由市目标办负责解释。




附件：


　　1、市政府部门目标责任制实施单位名单
　　（共82个单位）

　　市政府办公室、市发展改革委、市财政局、市劳动和社会保障局、市国资委、市统计局、市物价局、市行政服务中心、市住房公积金管理中心、市人事局、市监察局、市审计局、市国家税务局、市地方税务局。
　　市经委、市交通局、市环境保护局、市安全生产监督管理局、市机械冶金和电子信息行业协会、市轻工行业协会、市纺织行业协会、市建材行业协会、市燃化行业协会、黄冈供电公司、市邮政局、省无委办黄冈市管理处、中国电信黄冈分公司、中国移动黄冈分公司、中国联通黄冈分公司、人民银行黄冈市中心支行、黄冈银监分局、工商银行黄冈分行、建设银行黄冈分行、中国银行黄冈分行、农业银行黄冈分行、农业发展银行黄冈分行、农村信用合作社黄冈联社。
　　市教育局、市文化局、市卫生局、市体育局、市广播电视局、市人口和计划生育委员会。
　　市建委、市规划局、市园林局、市国土资源局、市城市建设投资有限公司、市商务局、市招商局、市旅游局、市外事侨务局、市民族宗教事务局、市赤壁风景区管理处、黄冈经济开发区管委会、市人防办。
　　市科技局、市政府法制办公室、中国人民保险公司黄冈分公司、中国人寿保险公司黄冈分公司、太平洋人寿保险公司黄冈中心支公司、太平洋财产保险公司黄冈中心支公司。
　　市公安局、市国家安全局、市司法局、市民政局、市工商局、市质量技术监督局、市食品药品监督管理局、市烟草专卖局、中石化黄冈分公司。
　　市农办、市农业局、市林业局、市水利局、市水产局、市农业机械管理局、市农垦事业管理局、市粮食局、市供销合作联社、市扶贫办、市气象局。




2、市政府部门目标责任制共性目标内容及分值

　　一、领导理论联系实际具有较强的凝聚力、战斗力和改革开放意识，带领干部职工开创工作新局面（10分）
　　（一）认真学习贯彻党的路线方针政策，学习现代经济、法律、科技和有关业务知识。坚持中心学习小组制度，组织健全，全年集中学习时间不少于8天，中心组成员参学率在80%以上。理论联系实际，领导班子成员每年每人撰写一篇以上理论联系实际的体会文章。（2分）
　　（二）认真贯彻民主集中制和行政首长负责制，坚持集体领导和个人分工负责相结合的制度，重大问题集体研究决定。成员职责范围明确，议事规则、决策程序规范。（2分）
　　（三）坚持党员领导干部参加双重组织生活会制度。民主生活会做到会前由机关党组织征求群众意见，会中开展认真的批评与自我批评，会后反馈情况，制定和落实整改措施；两周及时报送会议记录。班子团结协作，主要领导与班子成员、分管部门负责人一年至少谈心一次。（2分）
　　（四）加强机关党的建设。落实机关党建工作责任制，建立健全机关党的各级组织，加强和改进机关的思想政治工作，每年由党员领导干部集中进行一至二次思想政治教育活动。（2分）
　　（五）深入贯彻落实科学发展观，坚持以人为本，切实解决人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，努力构建“和谐黄冈”。领导干部年度考核群众测评称职率平均在85%以上。（2分）
　　二、党风廉政建设责任制执行好，无违纪现象（10分）
　　（一）学习贯彻中央、省委、市委关于党风廉政建设的有关精神，对党员干部进行反腐倡廉教育。思想上、政治上同党中央保持一致，坚决贯彻执行党中央、国务院和省委、省政府、市委、市政府的重大决策，无有令不行、有禁不止的行为。（2分）
　　（二）结合实际制定和实施本部门年度党风廉政建设规划，落实党风廉政建设责任制和党员领导干部廉洁自律的各项规定，县级以上领导干部自觉申报收入、礼品、重大事项情况。（2分）
　　（三）实施政务公开，纠正部门和行业不正之风，严格执行收支两条线规定，推行政府采购，无乱收费、乱摊派、乱集资行为。（3分）
　　（四）认真受理群众来信来访，年度办结率95%以上；严肃处理违纪违法案件，做到有案必报，有案必查，违纪必纠，当年结案率在90%以上。（3分）
　　三、落实市委、市政府重要工作任务，完成好市政府重点项目建设和部门实事（15分）
　　（一）对市委、市政府重要会议、重要文件精神及时传达并提出具体落实意见。（2分）
　　（二）对上级机关和市委、市政府领导同志批办事项，查办率和办结率达100%。（8分）
　　（三）认真完成市政府重点项目建设和部门实事。（5分）
　　四、努力为人民群众办好事办实事，工作作风好，认真履责，无渎职、失职行为（25分）
　　（一）优化经济发展环境，建立健全规章制度、完善工作程序、严格机关管理、转变机关职能、改进工作方式和工作作风，加强机关行政效能建设。（8分）
　　（二）深入基层、深入实际调查研究，反映情况不弄虚作假、不隐瞒或歪曲事实真相。调查研究有时间要求、调研重点和调研成果，并运用典型指导和推动面上工作。（3分）
　　（三）建立政务快捷反应机制，加强行政执行力建设，提高工作质量和工作效率，对上级交给的任务能按时完成，完成率达100%；对基层请示和反映的问题及时研究、认真予以答复和解决，实行审批限时服务。无“门难进、脸难看、话难听、事难办”的现象。（8分）
　　（四）推进民主管理和政府信息公开，机关民主渠道畅通。行政领导每年至少定期向干部职工报告一次工作情况。（2分）
　　（五）认真落实信访工作领导包案制和工作责任制，积极完成“市长信箱”等来信的办理工作，回复率达100%。密切联系群众，倾听群众呼声，关心群众生活，维护群众正当权益，积极为群众排忧解难。群众反映强烈的问题能得到及时解决。（4分）
　　五、依法办事，无违法行为，无刑事犯罪案件发生（20分）
　　（一）坚持公开公平和按程序办事的原则，严格按照法律、法规、规章和政策规定处理各项政务。（8分）
　　（二）严格实行部门执法责任制、行政执法公示制、执法违法责任追究制、执法评议考核制，依法行政工作成效明显。（8分）
　　（三）深入开展文明执法教育活动，引导机关党员干部自觉学法、守法、用法，增强法律意识和法制观念，依法行政的环境明显改善，依法办事的能力和水平明显提高，无刑事犯罪案件发生。（4分）
　　六、扎实有效地开展文明创建活动（10分）
　　（一）认真贯彻“两手抓、两手都要硬”的方针，扎实推进本行业、本单位思想道德建设。（2分）
　　（二）积极支持参与全市性文明创建活动和市区“四城联创”活动，经常组织本行、本单位开展系列群众性文明创建活动。（4分）
　　（三）创建成效显著，单位形象好，队伍素质高，行业风气端正，服务质量优，得到干部群众的普遍肯定。（2分）
　　（四）被评为市级以上文明行业、文明单位。（2分）
　　七、切实抓好系统计划生育工作（10分）
　　内容详见市直单位年度计划生育目标管理责任书。

　　3、市政府部门目标责任制有关职能目标内容及分值

　　各单位的目标责任书中职能目标的第二或第三款规定“完成上级交办的其它工作任务”，其内容设置为：
　　（一）值班工作和信息报送。24小时有人值班，确保政令畅通；紧急公务和突发事件能得到及时妥善处理，并按有关规定及时、准确、完整地上报有关信息。（3分）
　　（二）完成上级交办的其它工作任务。（2分）



上海市地方税务局


上海市地方税务局关于“销售不动产”及其他有关营业税征收问题的具体规定
上海市地方税务局




市局各直属分局，各区、县国家税务局，浦东新区财税局：
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》及其《实施细则》、《营业税税目注释》、国家税务总局《关于印发营业税问题解答（之一）的通知》的精神，结合本市实际情况，现对本市范围内“销售不动产”及其他有关营业税的征收问题具体规定如下：
一、关于销售不动产的范围
纳税人发生销售本市范围内的不动产的行为，应按规定计缴营业税。不动产包括商品房、住宅房、办公楼、商业用房、生产生活用房等等，旧建筑物、构筑物或其他土地附着物（以下简称“房产”）。但不包括活动房的销售。
二、关于销售不动产的计税依据问题
纳税人销售自建房产（是指纳税人自己投资建造的房产），应按销售收入依5％的税率计征营业税；纳税人购进房产（其他人投资建造，购进后无需继续投资建造的成品房，包括成品期房）再予以出售，按销售收入减去购进价格后的余额依5％的税率计征营业税。销售收入包括销售房
产的同时，价外收取的各种其他费用，如服务费、咨询费等等；购进价格仅指购房原价，不包括因购房发生的其他费用，并且必须凭购进发票计算扣除。
三、关于将在建房产（或已建成的房产）以各种名义（指联建、参建、搭建，下同）转让给其他单位的征税问题
（一）纳税人开发商品房建设项目，如果是开发商共同列项投资开发，并且以非闭口价形式共同签订开发合同，开发后各方按投资额、按比例分得房产的，不征收营业税；如果虽然是开发商共同列项投资开发，但一方采取闭口价形式让另一方或几方参与开发的，则对其取得收入视同销
售不动产，照章征收营业税。闭口价是指一方按每平方米建筑面积的约定的房产售价与另一方签定的共同开发合约。
纳税人开发商品房建设项目，如果是列项后再让其他方参与联建、参建、搭建的，则不论其以何种形式、何种价格转让，均应按规定照章征收营业税。
（二）纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是开发商共同列项投资建设，其营业税的征收办法按商品房建设项目的征收规定处理。纳税人开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目，如果是列项后再让其他方联建、参建、搭建的，除按房产造价成本转让视同共同投
资建房暂不征收营业税外，其他应一律按规定征收营业税。
房产造价成本是指土地成本、建房工程成本以及其他费用，计算公式为：
房产造价成本＝土地成本＋建房工程成本＋其他费用
“土地成本”是指购进土地的价格折换成每平方米建筑面积上的价格。
“建房工程成本”是指支付给建筑安装单位的实际造房工程费用。如果支付给建安单位的实际造房工程费用中未包括材料价款的，其为造房而购进的材料所支付的价款也可列入建房工程成本。其他如支付的市政配套费等等不得列入“建房工程成本”中扣除。
“其他费用”是指支付的设计费、市政配套费、管理费等；为便于掌握，统一规定按建房工程成本的50％计算确定。
房产造价成本的核定，统一由市局视情况定期调整。
如果纳税人发生联建、参建、搭建的收入已发生，房产造价成本尚无法确定时，应对其取得的收入先按规定征收营业税，待房产造价成本结算并经税务机关审核认定后，按规定予以调整。
纳税人在开发职工住宅建设项目或动迁用房建设项目时，如果将其改变为商品房建设项目，应一律按商品房建设项目的营业税征收规定计证营业税。
各区（县）、各系统住宅办（公司）以集资名义向企、事业单位征集建房资金，然后将建成的房产的永久使用权（或产权）分配给企、事业单位，这种行为实际上是预收房款建造销售房产的行为，应按规定征收营业税。具体计征营业税的办法可比照本条职工住宅建设项目或动迁用房建
设项目的征收规定掌握确定。
（三）纳税人将在建的其他房产（如办公楼、商业用房、生产生活用房等）以各种名义转让给其他单位的，其营业税征收办法按本条第（一）点“商品房建设项目”的征收规定确定。
（四）纳税人将已列项的房产开发项目，但尚不符合预售房产条件，以“楼板价”等形式转让给其他单位开发或共同开发，应一律按“转让无形资产——土地使用权转让”税目按转让额全额计征营业税，不得扣除其他任何费用。同时，受让方支付的“楼板价”，不得作为今后房产出售
时的购进价从计税依据中扣除。
“楼板价”是指开发商将已列项的房产开发项目上的土地价值按所需建造的房产建筑面积折换成一定价格后对外转让的价款。这个转让价格不包括房产的建筑工程造价，仅仅是土地的价值体现在要建造的房产建筑面积上的一种形式。
如果纳税人以此种形式的土地使用权转让换取房产，或者既取得货币收入又取得房产的行为，其营业税计征办法比照沪地税一（1995）56号《关于土地使用权转让有关营业税问题的具体征收规定》。
（五）参建、联建单位以及其他购房者将购入的房产（包括参建、联建单位的房产）由于种种原因再委托原房产开发商（或以原房产开发商的名义）对外销售，并办理产权过户手续，应一律按委托销售房产的征税规定计征营业税。具体征税办法比照本规定第七条意见处理。
四、纳税人以房产换取土地使用权行为的征税问题
纳税人以出资造房形式，与土地方联合开发或独立开发房产项目，房产建成后，纳税人按一定比例与土地方共同分配房产。在这一过程中，出资造房的纳税人以部分房产所有权（或永久使用权，下同）换取了土地方的部分土地使用权，发生了转让房产所有权的行为，应按“销售不动产
”科目计征营业税。同时，由于在这一过程中没有发生货币结转，因此，具体计税依据可按以下原则确定。
（一）以房产换取土地使用权，如果房产系一般住宅（即高层为钢砼结构、多层为混合结构），计税依据按换出房产建筑面积的造价计算确定，即多层为867元／平方米，高层为1123元／平方米〔多层建筑以七层以下为标准（含七层），七层以上为高层建筑〕。
（二）以房产换取土地使用权，如果房产系高级住宅、商办楼或其他建筑物，其计税依据必须按换出房产的建筑面积的实际造价成本报主管税务机关审核批准后确定。如果实际造价成本暂时无法确定，可先按房产预算造价成本报税务机关审核后计征，待实际造价成本结清后，按实清算
。
（三）纳税人以房产换取土地使用权的纳税义务发生时间为受让土地使用权的当天。
（四）纳税人以房产换取其他实物的，亦应按规定报主管税务机关核定计税依据后征收营业税。
五、关于房屋交换的营业税征税问题
对房屋交换过程中的营业税征收问题应按以下情况分别确定：
（一）纯粹以房屋交换房屋，调出调进方不另外再获取对方补偿收入的，对双方的调房行为暂不征收营业税。
（二）调房过程中，双方除交换房屋外，其中一方另外取得对方给予的补偿收入，对取得补偿收入方应按其补偿收入征收5％的营业税。
（三）调房过程中，调出方未直接换取另一方的房屋，而获取货币收入的（或其他利益），对调出方应按“销售不动产”税目征收营业税。
六、关于房产企业（或住宅办、住宅开发公司）接受委托代建房产行为的征税问题
房产企业（或住宅办、住宅开发公司，下同）以接受企业单位或其他部门委托建造房产，房产建成后，房产企业以房产成本与委托方结算，另外按一定的百分比收取管理费或分得房产。对这种形式的委托代建房产，按以下情况分别计征营业税：
（一）受托代建的房产如果由受托的房产企业列入其开发计划，则不论受托方与委托方如何结算，均应按结转的房产造价成本及收取的管理费（如系取得房产的，则按规定折换计算）一并依“销售不动产”税目计征营业税。
（二）如果受托代建的房产列入委托方的房产开发计划，按以下办法计征营业税：1．受托方将房产建成后同时向委托方结转房产成本并收取管理费的，对受托方结转的房产成本及收取的管理费一并依“服务业”税目计征营业税：2．如果受托方不垫付资金，不负担房产造价成本的结
转，仅是收取管理费，所有的房产建造成本由委托方自行负责，则对受托方仅就其收取的管理费收入计征营业税。如果受托方以取得房产的形式来代替管理费收入，则对其取得的房产按规定折换计算后计征营业税。
（三）对房产企业接受各级政府部门委托代建职工住宅房、动迁用房的，可凭有关政府部门的代建造房文件，报主管税务机关审核批准后，暂按收取的代建管理费收入计征营业税。如果房产企业将代建的房产自行对外销售，则应就销售收入按规定计征营业税。
七、关于房产企业（或其他单位，下同）接受委托代销售房产行为的征税问题
房产企业接受其他单位的委托销售房产，应按以下规定征收营业税：
（一）房产企业受托销售房产，如果由受托方开具销售发票，应由受托方依“销售不动产”税目按规定征收营业税，受托方在销售房产时向购买方收取的中介费（或手续费、服务费）应并入售房款中一并计征营业税，受托方划转委托方的售房款可以凭委托方的收款凭证（发票或企业正
规收据）从计税收入中扣除；受托方从委托方取得的中介费（或手续费）收入应按“服务业——代理服务”税目征收营业税。
（二）房产企业受托销售房产，如果由委托方自己开具销售发票，受托方仅向委托方或购买方收取中介费（或手续、服务费），对受托方仅就中介费等收入征收营业税。
（三）委托方从受托方房产企业取得的售房款，不论是否向受托方开具发票，均应按“销售不动产”计征营业税，其支付给受托方的中介费（或手续费），不得从中扣除。
八、关于受托动、拆迁取得的收入的营业税征税问题
纳税人接受其他单位委托（包括接受政府有关部门委托），对转让土地使用权的土地上的单位和居民进行动、拆迁工作从委托方取得的收入，一般由两部分组成：一部分是被动、拆迁单位和居民所需的费用；另一部分是为拆除建筑物、平整土地所需费用。对受托方取得的这些收入，可
按以下情况征收营业税：
（一）受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由委托方提供，受托方仅负责动、拆迁组织服务工作和拆除建筑物、平整土地等工作，则对受托方取得的收入可扣除支付给单位和居民的补偿性费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（二）受托方接受动、拆迁项目时，如果动迁房源由受托方负责提供，则对受托方取得的收入扣除支付给单位和居民的补偿性费用及购买动迁房源的价款后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（三）如果受托方将拆除建筑物、平整土地等建安业务再委托其他单位进行施工作业，则受托方可扣除这部分费用后的余额依“服务业”税目计征营业税。
（四）受托方接受有关政府部门委托，对受托土地上的单位和居民进行动、拆迁工作，政府以无偿提供该土地或其他土地形式作为受让方进行动、拆迁工作的补偿，对受托方取得的土地使用权不再作价计征营业税，同时，对受托方进行动、拆迁工作所支付的费用也不得在今后的房产经
营或土地转让中扣除计征营业税。
（五）受托方在直接参与政府有关部门对外商进行土地使用权的出让过程中，同受让土地的外商直接签订土地动、拆迁合同，并直接从该外商取得动、拆迁工作的补偿收入暂缓征收营业税。
九、关于其他出售房产行为的征税问题
（一）纳税人以拍卖、转让企业为名，在企业的债权、债务未发生转移的情况下，将房产估价后出售给其他单位，另外，由于受让方的需要，原企业的部分人员也随之被受让方有选择地招聘。对这种形式的所谓拍卖、转让企业的行为，实际上是纳税人出售房产的行为。因此，在这一过
程中，不论原企业的人员是否被受让方聘用，其房产价款收入均应按规定征收营业税。
（二）企业以房产为抵押，发生无法偿还债务而将房产转让给债权人的行为，应按销售不动产计征营业税。其计税依据按所抵押的债款额确定。
（三）纳税人将长期租用的公有房产，因各种原因发生转让从续租方（或受让方）取得的补偿收入，比照转让房产使用权行为照章征收营业税。
（四）纳税人以投资为名，但在不改变被投资方或所谓的联营方的股本结构变化，并且在财务会计处理上也不作长期投资的情况下，将房产提供给其他单位使用，并按定额取得收入的行为，实际上是出租房产使用权的行为，对其取得的收入应按租赁收入征收营业税。对纳税人以房产与
外商合作经营，其取得的收入应按沪地税地（1995）52号《关于企业置换土地使用权税收处理问题的规定》第5点的意见处理。
十、纳税人为解决人均4平方米以下的住房困难户而以市府规定的优惠价出售的房产，可凭有关解困证明暂缓征收营业税；纳税人在贯彻本市房改政策工作中，将居民或职工租住的房屋以市府规定的办法和价格出售给居民或职工的收入免征营业税。除此以外，纳税人出售的其他房产，
不论是商品房还是住宅房、系统房，不论出售的是房产所有权还是永久使用权，不论出售给单位还是个人，均应按规定征收营业税。
对市政、住宅系统拆迁中或其他形式分配给居民的住宅因增加面积而计价收款的部分，亦应按规定征收营业税。
十一、销售不动产的纳税义务发生时间为收到预收款的当天，这种征收方式虽然及时回笼了税款，但也给征收管理工作带来了一定的困难。因此，为加强征管，纳税人必须对销售不动产行为以项目为单位设立台帐，列清预收款情况和纳税情况。各级税务机关应加强对预收款征收营业税
工作的管理力度，加强检查，杜绝漏税现象的发生。
对纳税人销售不动产中收取的预收定金，亦应纳入预收款中征收营业税。对以前的预收款尚未征收营业税的，必须按规定全部征收入库。
纳税人将已建成的房产对外销售，应于销售行为成立时，不论售房款是否收到，也不论采取何种结算方式，均应按规定全额计征缴纳营业税，同时，对已按预收款计征营业税的部分应予以清算抵扣。
十二、纳税人发生土地使用权转让行为，除了按沪地税一（1995）56号《关于土地使用权转让有关营业税问题的具体征收规定》中已明确免征营业税规定外，对其他土地使用权转让行为（如不补缴出让金转让土地使用权的行为）取得的收入，均应按规定计征营业税。
十三、本规定所称纳税人，是指除“三资”企业外的所有发生房产经营行为的企、事业单位、机关、团体、部队、学校。
十四、本规定自一九九六年一月一日起执行。原沪税政一（1992）981号、沪税政一（1993）259号文以及沪税政一（1994）63号文相应停止执行。
特此通知。



1996年9月19日