建设部关于修改《城市房屋权属登记管理办法》的决定
建设部
城市房屋权属登记管理办法
中华人民共和国建设部令
第99号
《建设部关于修改＜城市房屋权属登记管理办法＞的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予以发布，自发布之日起施行。
部长 俞正声
二○○一年八月十五日
建设部关于修改《城市房屋权属登记管理办法》的决定
建设部决定对《城市房屋权属登记管理办法》做如下修改：
一、第十七条中的“30日”修改为“90日”。
二、第二十一条修改为：“有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
（二）无人主张权利的房屋；
（三）法律、法规规定的其他情形。”
三、第二十五条第二款修改为：“注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。”
四、第二十六条修改为：“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记。对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。”
五、第二十七条中的“两个月”修改为“30日”，“一个月”修改为“15日”。
六、增加一条作为第二十九条：“权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。”
七、第三十三条改为第三十四条，修改为：“《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定，证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。”
八、第三十五条改为第三十六条，修改为：“以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以1万元以上3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”
九、删去第三十九条。
此外，对部分条文的文字和条文的顺序作相应的调整和修改。
本决定自发布之日起实行。
《城市房屋权属登记管理办法》根据本决定作相应的修正，重新发布。
城市房屋权属登记管理办法
（1997年10月27日建设部令第57号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市房地产权属登记管理办法＞的决定》修正）
第一章 总则
第一条为加强城市房屋权属管理，维护房地产市场秩序，保障房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记。
第三条本办法所称房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
本办法所称房屋权利人（以下简称权利人），是指依法享有房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权、房地产他项权利的法人、其他组织和自然人。
本办法所称房屋权利申请人（以下简称申请人），是指已获得了房屋并提出房屋登记申请，但尚未取得房屋所有权证书的法人、其他组织和自然人。
第四条国家实行房屋所有权登记发证制度。
申请人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政主管部门（以下简称登记机关）申请房屋权属登记，领取房屋权属证书。
第五条房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。
依法登记的房屋权利受国家法律保护。
第六条房屋权属登记应当遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
第七条县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产权证书，依照《城市房地产管理法》的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。房地产权证书的式样报国务院建设行政主管部门备案。
第八条国务院建设行政主管部门负责全国的房屋权属登记管理工作。
省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
直辖市、市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内的房屋权属登记管理工作。
第二章 房屋权属登记
第九条房屋权属登记分为：
（一）总登记；
（二）初始登记；
（三）转移登记；
（四）变更登记；
（五）他项权利登记；
（六）注销登记。
第十条房屋权属登记依以下程序进行：
（一）受理登记申请；
（二）权属审核；
（三）公告；
（四）核准登记，颁发房屋权属证书。
本条第（三）项适用于登记机关认为有必要进行公告的登记。
第十一条房屋权属登记由权利人（申请人）申请。权利人（申请人）为法人、其他组织的，应当使用其法定名称，由其法定代表人申请；
权利人（申请人）为自然人的，应当使用其身份证件上的姓名。
共有的房屋，由共有人共同申请。
房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。
房地产行政主管部门直管的公房由登记机关直接代为登记。
第十二条权利人（申请人）可以委托代理人申请房屋权属登记。
第十三条权利人（申请人）申请登记时，应当向登记机关交验单位或者相关人的有效证件。
代理人申请登记时，除向登记机关交验代理人的有效证件外，还应当向登记机关提交权利人（申请人）的书面委托书。
第十四条总登记是指县级以上地方人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。
登记机关认为需要时，经县级以上地方人民政府批准，可以对本行政区域内的房屋权属证书进行验证或者换证。
凡列入总登记、验证或者换证范围，无论权利人以往是否领取房屋权属证书，权属状况有无变化，均应当在规定的期限内办理登记。
总登记、验证、换证的期限，由县级以上地方人民政府规定。
第十五条总登记、验证、换证应当由县级以上地方人民政府在规定期限开始之日30日前发布公告。
公告应当包括以下内容：
（一）登记、验证、换证的区域；
（二）申请期限；
（三）当事人应当提交的有关证件；
（四）受理申请地点；
（五）其他应当公告的事项。
第十六条新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。
集体土地上的房屋转为国有土地上的房屋，申请人应当自事实发生之日起30日内向登记机关提交用地证明等有关文件，申请房屋所有权初始登记。
第十七条因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。
申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。
第十八条权利人名称变更和房屋现状发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：
（一）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；
（二）房屋面积增加或者减少的；
（三）房屋翻建的；
（四）法律、法规规定的其他情形。
申请变更登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的证明文件。
第十九条设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。
申请房屋他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书，设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。
第二十条房屋所有权登记应当按照权属单元以房屋的门牌号、幢、套（间）以及有具体权属界限的部分为基本单元进行登记。
第二十一条有下列情形之一的，由登记机关依法直接代为登记，不颁发房屋权属证书：
（一）依法由房地产行政主管部门代管的房屋；
（二）无人主张权利的房屋；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十二条有下列情形之一的，经权利人（申请人）申请可以准予暂缓登记：
（一）因正当理由不能按期提交证明材料的；
（二）按照规定需要补办手续的；
（三）法律、法规规定可以准予暂缓登记的。
第二十三条有下列情形之一的，登记机关应当作出不予登记的决定：
（一）属于违章建筑的；
（二）属于临时建筑的；
（三）法律、法规规定的其他情形。
第二十四条因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等，权利人应当自事实发生之日起30日内申请注销登记。
申请注销登记，权利人应当提交原房屋权属证书、他项权利证书，相关的合同、协议、证明等文件。
第二十五条有下列情形之一的，登记机关有权注销房屋权属证书：
（一）申报不实的；
（二）涂改房屋权属证书的；
（三）房屋权利灭失，而权利人未在规定期限内办理房屋权属注销登记的；
（四）因登记机关的工作人员工作失误造成房屋权属登记不实的。
注销房屋权属证书，登记机关应当作出书面决定，送达当事人，并收回原发放的房屋权属证书或者公告原房屋权属证书作废。
第二十六条登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）。
第二十七条登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书；注销登记应当在受理登记后的15日内核准注销，并注销房屋权属证书。
第二十八条房屋权属登记，权利人（申请人）应当按照国家规定交纳登记费和权属证书工本费。
登记费的收取办法和标准由国家统一制定。在国家统一制定的办法和标准颁布之前，按照各省、自治区、直辖市的办法和标准执行。
第二十九条权利人（申请人）逾期申请房屋权属登记的，登记机关可以按照规定登记费的3倍以下收取登记费。
第三十条从事房屋权属登记的工作人员必须经过业务培训，持证上岗。
第三章 房屋权属证书
第三十一条房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》或者《房地产权证》、《房地产共有权证》、《房地产他项权证》。
第三十二条共有的房屋，由权利人推举的持证人收执房屋所有权证书。其余共有人各执房屋共有权证书1份。
房屋共有权证书与房屋所有权证书具有同等的法律效力。
第三十三条房屋他项权证书由他项权利人收执。他项权利人依法凭证行使他项权利，受国家法律保护。
第三十四条《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》的式样由国务院建设行政主管部门统一制定。证书由国务院建设行政主管部门统一监制，市、县房地产行政主管部门颁发。
第三十五条房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失的，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。
第四章 法律责任
第三十六条以虚报、瞒报房屋权属情况等非法手段获得房屋权属证书的，由登记机关收回其房屋权属证书或者公告其房屋权属证书作废，并可对当事人处以1千元以下罚款。
涂改、伪造房屋权属证书的，其证书无效，登记机关可对当事人处以1千元以下罚款。
非法印制房屋权属证书的，登记机关应当没收其非法印制的房屋权属证书，并可对当事人处以 1万元以上 3万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第三十七条因登记机关工作人员工作过失导致登记不当，致使权利人受到经济损失的，登记机关对当事人的直接经济损失负赔偿责任。
第三十八条登记机关的工作人员玩忽职守、徇私舞弊、贪污受贿的，滥用职权、超越管辖范围颁发房屋权属证书的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第五章 附 则
第三十九条本办法第二条规定范围外的房屋权属登记，参照本办法执行。
第四十条各省、自治区、直辖市人民政府可以根据本办法制定实施细则。
第四十一条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。
第四十二条本办法自1998年1月1日起施行。
许霆案，虚构的盗窃案
核心提示：代表银行意志的电脑系统所实施的行为，等同于银行工作人员的行为。
许霆利用柜员机故障取款的行为，被认为是：“乘银行工作人员尚未发现之机，非法取款174825元”的窃取行为，因此，许霆的行为被定性为盗窃，判处有期徒刑五年，罚金2万元。
最早的银行，存款、取款的办理，完全是人工办理，人代表银行。随着电脑技术的进步，电脑开始进入银行，银行没有网络化之前，银行职员使用电脑如同我们写论文使用电脑一样，只是作为工具使用，此时，仍然还没有改变人是主体，人代表银行的实质。这个观念现在仍然十分流行，根深蒂固。正是这种观念在作祟，许霆案陷入了误区。
现代银行，都是建立在电子化、网络化的基础上的。银行的存款、取款等业务，是以省级为单位，全省都由一台大型电脑负责办理，全省各地的营业网点的窗口电脑和自动柜员机，都是与这大型电脑相联接的，这台大型电脑就相当于银行的大脑，该银行全省所有营业网点的窗口的电脑及所有的自动柜员机，都是相当于该银行的手。窗口电脑加上柜员，是银行的一只人手，自动柜员机是银行的一只机械手。银行如同千手观音，以大型电脑作为核心，是银行的大脑，银行拥有许多只手，所有的手都是听大脑指挥的。
无论是柜员，还是自动柜员机，他们都只能被动执行大脑的指令，没有大脑的指令，柜员和自动柜员机都不能收进存款，也不能付出取款。如果银行大型电脑因故停止运行，大家就会发现该银行全省所有的柜员和自动柜员机全部瘫痪，全都不能办理存款和取款的业务，即使银行的行长在营业窗口当柜员，他也同样无法为客户办理存款或取款业务。实际上，银行早已经将存款、取款等银行业务的办理，完全委托授权大型电脑代理的，配合自动柜员机24小时工作，所谓24小时银行就是这么回事。
值得注意的是，现代银行中的柜员已经蜕变成为大型电脑的工具了，他们没有大脑，没有决定权，这完全颠覆了传统观念中银行职员是银行代理人的角色。
银行管理者将自己的意志编成程序，由大型电脑自动运行，这台大型电脑运行存款、取款程序发出指令，就是代表了银行的意志。无论是存款，还是取款，都是由全省各地营业窗口的柜员操作电脑或者客户在自动柜中机上自助操作，这些操作的性质完全是一样的，都是将有关存款或取款的信息，收集起来，形成一个个拟办理的银行业务的请求，通过网络向大脑传递，大脑收到全省各地的手传递来的请求后，自动响应这些请求，然后自动运行存款、取款程序并发出执行指令，这些代表银行意志的指令，通过网络传回到柜员电脑上或者自动柜员机，就由柜员执行或柜员机自动执行。
了解现代银行的结构和工作原理后，就能明白，银行的资金进出（收进存款，支付取款），完全是由代表银行意志的电脑控制的，不是由人来控制的，这是客观事实。因此，取款、存款可以不需要有银行工作人员在场，也可以不需要有银行工作人员审核，完全由电脑自动完成。银行办理存款、存款等业务，如同千手观音一样，那台真正代表银行意志的大型电脑相当于千手观音的大脑，他有许多的手配合大脑，同时与众多的客户进行取款、存款的交易。这就意味着电脑代表银行（单位），能够独立实施处分银行资金的行为。在自动柜员机上存款和取款，这一点表现得最为明显和直接。
机器代表银行，代表单位，可以实施处分银行资金的行为，这在刑法学上，还是全新的提法。自从银行网络化后，这个事物就存在于社会生活中，只是刑法理论滞后了，对此没有作出及时修正。刑法学界遇到许霆案、何鹏案时，缺乏理论指导，于是众说纷纭，莫衷一是，无法达成一致意见。
再来看看许霆案，其中所谓的柜员机故障，不过是银行这个千手观音的一只手出了问题，这台涉案的自动柜员机的运行程序有瑕疵。当取款金额不小于1000元时，就会发生给付错误，也就是少扣账，多付款。
当客户在柜员机上输入取款数额时，电脑只能识别为单个的数字字符的组合，当输入1000，电脑只能识别为1个数字字符1和3个数字字符0组成的数字字符串“1000”，并不能直接识别为整数1000，所以，柜员机的程序需要对客户输入的数字字符串进行转换。
在设计涉案柜员机的程序时，付款过程被分解为二个步骤，第一步决定付款的数额，第二步决定是否付款。为了实现这两个步骤，程序要对许霆输入的数字字符串作二次转换，第一次转换成整数后，除以100，计算商值，判断商值是否为整数，当商值为整数，才能符合柜员机支付条件；第二次转换为整数，是作为柜员机向银行大脑报送的取款请求数额，这个数额报送到银行大脑后，银行大脑自动响应，将请求取款的数额与客户的账户余额进行比较，如果请求取款数额小于存款余额，则自动运行取款程序，扣除请求取款的数额，并作好取款交易记录，然后向柜员机传送同意付款指令，同意付款指令是加密的电子信息，直接开启自动柜员机的付款电源开关。当电源开关打开后，柜员机的核心即付款机械传动部分开始工作，不过，决定付款数额即100元面钞的张数，并不是由这个同意付款指令决定，而是由柜员机实现第一次转换时，所计算出的商值决定。这种独特的付款机制，决定了柜员机运行程序中的二次转换必须步调一致，否则，就会出现多付款，少扣账，或者少付款，多扣账的给付错误的情况。
银行大脑运行的取款程序，集中代表银行的意志，大脑记录的交易数额，才是双方共同的意思。许霆遇到的情况，在第一次转换时，没有发生问题，可是在第二次转换时，发生差错，本来应该转换为整数1000，因程序瑕疵转换成整数1，结果导致双方取款交易数额为1元，自动柜员机应该只付款1元，可是实际却付了1000元，发生给付错误。因为1000元都是银行同意付给的，多余给付的999元只能是不当得利。
刑法学家们心目中的许霆案，有两种比较典型的说法，一是与神经病人交易说；二是银行库房未上锁说。可是当取款金额小于1000元时，这台涉案柜员机不会发生任何问题，完全符合银行意志，所以刑法学家们的前述两种说法，显然是无法对此作出合理解释的。实际上，许霆案中的银行大脑并没有出现任何问题，柜员机的付款开关（所谓的银行库房的门锁）是牢牢地掌握在银行手中。相比之下，千手观音代表银行与许霆进行交易，千手观音的一只手在执行付款指令时，发生给付错误才是符合实际的。
银行单方面使用电脑系统来代替银行工作人员，建立起自动化电子银行交易系统，所以银行电脑系统的行为，体现的是银行意志，理所当然视同银行工作人员的行为。电脑系统代表银行与许霆进行交易，且在交易过程中，在身份识别部分没有出现任何差错，双方都知道对方是谁，毫无秘密性可言，只是因银行单方面的过失导致付款时，发生给付错误。中国人民银行颁布的《支付结算办法》第二百一十五条明确规定，此种情况银行自行承担责任。因此，将许霆恶意取款的双方交易的行为，认定为“乘银行工作人员尚未发现之机，非法取款174825元”的窃取行为，不符合客观事实，是刑法学家和司法人员虚构的，定罪判刑没有法律依据，也违反了罪刑法定的原则。
作者单位：湖南省城步苗族自治县人民检察院 肖佑良