强迫交易罪中的几个问题/周泽民

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 06:50:19   浏览:8041   来源:法律资料网
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强迫交易罪中的几个问题

周泽民 殷继东

【关键词】 强迫交易 暴力手段 非法获利 强拿硬要
【摘 要】 强迫交易罪是新刑法新增的罪名,其侵犯的是复杂客体。本文对强迫交易犯罪行为中以暴力手段造成被害人重伤、死亡的严重后果该如何定罪和强迫交易罪中的“非法获利”数额的大小如何界定进行了分析,并将强迫交易罪与寻衅滋事罪中的“强拿硬要”进行了区分。



新刑法第二百二十六条规定:以暴力、威胁手段强买强卖商品,强迫他人提供服务或者强迫他人接受服务,情节严重的,处三年以下有期徒刑或者拘役,并处或单处罚金。这是一条新增加的罪名。本罪侵犯的客体是复杂客体,它不仅侵犯了商品买卖活动及服务中当事人的人身、财产及其他权利和单位的合法权益,同时还影响了市场的公平竞争、破坏了市场交易活动中自愿、公平等原则,侵犯了社会主义市场秩序。正因为这一特点,因而在司法实践中出现了一些问题,需要加以探讨和解决。
一、强迫交易犯罪行为中以暴力手段造成被害人重伤、死亡的严重后果如何定罪
市场交易行为本应遵守自愿、公平的原则,但就有那么一些不法分子,为了获取非法利益或精神、肉体的享受,故意违背这一原则,欺行霸市,强买强卖,采用暴力或以暴力威胁的手段来达到交易或服务的目的。在实施“强迫”行为的过程中,有的行为人造成了被害人重伤、死亡的严重后果,那么,对行为人在强迫交易故意的支配下,所实施的以暴力手段造成被害人重伤、死亡等严重后果的行为,刑法应如何评价呢?在司法实践中有不同的认识,理论界亦如此。第一种观点认为,行为人在强迫交易犯罪行为中,如果致人死亡、重伤的,属牵连犯,应择一重罪处罚,定故意(过失)伤害罪或故意(过失)杀人罪①;第二种观点认为,虽然强迫交易罪与伤害、杀人罪之间有牵连关系,但是不应当以牵连犯处罚原则处理,而应当分别定罪量刑,以数罪并罚的原则处罚。理由主要在于,强迫交易罪的法定最高刑为有期徒刑三年,法定刑期较低,其中没有包含牵连他罪并以一罪处断的刑期,也就是说,如果遇到牵连他罪而以强迫交易罪处罚时,其三年的最高刑吸收不了他罪之刑,因而如以一罪处断将罚不当罪,依罪刑相适应原则,应当对此种情况作数罪并罚处理②;第三种观点也认为应实行数罪并罚,其理由是,过去司法实践中对情节严重的强迫交易行为是作为流氓罪处罚的,而1984年最高法和最高检的司法解释——《关于当前办理流氓案件中具体应用法律的若干问题的解答》中则规定,流氓罪兼犯杀人、重伤、抢劫、强奸等罪行的,应当数罪并罚。
笔者认为,在强迫交易犯罪行为中,行为人为了达到交易的目的,采取暴力手段强迫对方致被害人重伤或死亡的行为从表面上看,既符合了伤害罪或杀人罪的犯罪构成,又符合强迫交易罪的犯罪构成,属于数罪,但如果仔细分析,我们会发现,这种行为它既是行为人成立强迫交易罪的客观要件,同时又是伤害罪或杀人罪中必不可少的行为要件。就“采取暴力手段致被害人重伤或死亡”这一客观行为而言,既将其作为强迫交易罪的客观方面要件,又作为伤害罪或杀人罪的客观方面要件,这就违反了刑法“一行为一评价”、“禁止重复评价”的原则。
因此,笔者认为,对上述行为,应作为一罪处罚,其犯罪形态属于牵连犯。所谓牵连犯,是指犯罪的手段行为或结果行为,与目的行为或原因行为分别触犯不同罪名的情况。一般认为,牵连犯有三个特征:第一,必须出于一个目的;第二,必须是手段行为或结果行为又触犯了其他罪名;第三,数行为之间存在手段行为与目的行为、原因行为与结果行为的牵连关系。上述的强迫交易犯罪行为完全符合牵连犯的特征,其中,以暴力手段致人重伤、死亡的“强迫”行为是手段行为,这一手段行为又触犯了伤害罪、杀人罪,达成交易是强迫交易的目的行为,行为人之所以能实现交易目的依靠的是以暴力手段致人重伤、死亡的“强迫”行为,两者之间存在着牵连关系,所以这里的伤害罪、杀人罪与强迫交易罪构成了牵连犯,应按照牵连犯的处罚原则进行处罚。虽然,我国刑法没有规定牵连犯的处罚原则,但是刑法理论上一般认为,对牵连犯应从一重处罚,或者从一重从重处罚。
值得一提的是,在我国刑法分则中并没有将牵连犯一概作为处断上的一罪,如,刑法第157条规定,“以暴力、威胁方法抗拒缉私的,以走私罪和本法第二百七十七条规定的阻碍国家机关工作人员依法执行职务罪,依照数罪并罚的规定处罚。”但是,这类犯罪行为中的牵连关系与强迫交易犯罪行为中的牵连关系是有区别的,这类犯罪行为中的手段行为和目的行为单列出来都构成一个独立的犯罪,虽然在这类犯罪行为中手段行为的实施是为了目的行为的顺利实现,但是,这两者之间并没有必然的牵连关系,因此,可以分开来独立评价,按照各自构成的罪名实行数罪并罚;而强迫交易犯罪行为中的手段行为与目的行为之间有着手段与目的的必然关系,两者缺一不可,不可分开来单独评价,只能作为一个整体一次性评价,以一罪定罪处罚。
另外,笔者还想阐释这样一个问题,即,如果行为人的强迫交易行为造成被害人轻伤,由于故意伤害罪(轻伤)的法定最高刑也是三年,那如何分辨孰轻孰重呢?其实,这两罪还是有轻重之分的,故意伤害罪(轻伤)的处罚是处三年以下有期徒刑、拘役或管制,而强迫交易罪的处罚是处三年以下有期徒刑或拘役,并处或单处罚金,两者一对照,就可发现,强迫交易罪除可判处三年以下有期徒刑外,还可并处罚金,因此,相对而言,强迫交易罪的量刑是较重的,可以适用牵连犯的处断原则。而且,司法实践中,一般是将强迫交易造成轻伤结果作为强迫交易罪情节严重的情节之一,直接以强迫交易罪定罪量刑,而不是适用牵连犯的处断原则来处罚。当然,如果是造成被害人重伤以上的结果,由于处罚上有了明显的轻重之分,因此,在适用牵连犯处罚原则时是比较容易操作的,这种情况下,强迫交易罪的刑罚一般是被他罪之刑所吸收。
综上所述,无论是从法理上分析,还是司法实践中的具体操作,强迫交易犯罪行为中以暴力手段造成被害人重伤、死亡的严重后果的应适用牵连犯的处罚原则定罪量刑。
二、强迫交易罪中“非法获利数额”的大小如何界定
行为人实施强迫交易行为必须达到情节严重,方能构成犯罪,否则不构成犯罪,仅为一般违法。所谓“情节严重”,我们先暂且避开数额不谈,司法实践中一般主要指:强迫交易非法获利数额较大;次数较多,屡犯不改;社会影响恶劣的,如持械实施强迫交易行为;给被害人及其家庭引起较为严重后果的;二人以上共同实施强迫交易的;强迫交易严重扰乱市场的;暴力手段残忍,造成被害人轻伤后果的,等等。
关于数额问题,一种观点认为,非法获利数额较大即构成情节严重,另一种观点认为,数额方面的“情节严重”是指数额巨大,其理由是:刑法条文中的用词有一定的连贯性和一致性,侵犯财产罪中的盗窃罪、诈骗罪、抢夺罪等罪均把“数额巨大”与其他“严重情节”并列,而将“数额较大”作为较低量刑幅度的一般情节,因此,强迫交易罪中的数额方面的“情节严重”也应该是指“数额巨大”。
笔者认为,以“非法获利数额较大”作为情节严重是比较合适的。首先,强迫交易罪中的“情节严重”是该罪的构成要件,是定罪情节,而上述第二种观点中的“情节严重”是量刑情节,是法定刑升格的依据或从重处罚的情节,两者性质是不同的,所以不能一概而论;其次,在现实生活中有许多行为,虽然在一般情况下其社会危害性没有达到应当追究刑事责任的程度,却又难以通过强调犯罪构成的某一方面的具体内容来使之达到这种程度,或者不能预见所有情节严重的情况而无法具体规定,或者能预见但要作冗长的表述,使刑法失去简短的价值,于是,立法者作了一个综合性的规定,情节严重的就认定为犯罪,否则不以犯罪论处③。其中的情节,不是指特定的某一方面的情节,而是指任何一个方面情节,只要某一方面达到应当追究刑事责任的程度就是情节严重,就认定为犯罪。这里的“情节严重”强调的不是相对于“一般”的“严重”,而是指“需要追究刑事责任的最低程度”,强调的是“适度”。因此,以“非法获利数额较大”作为强迫交易罪需要追究刑事责任的最低程度,即数额方面的“情节严重”是符合立法原意的;再次,从打击犯罪的社会效果来分析,强迫交易罪侵犯的主要客体是公平交易的市场秩序,在市场经济社会里,市场秩序与人民的生活切切相关,而且,在一般的老百姓眼中,强迫交易行为无异于一种“明抢”,公愤很大,这些都决定了司法机关必须对强迫交易犯罪行为予以严厉打击,因此,如果以“非法获利数额巨大”作为数额方面的“情节严重”,则不利于震慑违法犯罪分子,打击犯罪,甚至还可能会放纵犯罪,而以“非法获利数额较大”作为数额方面的情节严重,则比较符合罪刑相适应的原则,也能够更好地维护社会主义市场经济秩序和保护人民的人身、财产及其他权益。
那么如何计算非法获利的数额呢?行为人在实施强迫交易行为过程中,通常表现为使用暴力、威胁手段强迫对方以自己所定而对方不接受的价格出售商品或强迫他人出售其不愿出售的商品④。有人认为,非法获利数额就是强迫交易方最终所定的价格与被害方在被强迫前所提出的最低价格之间的差价。笔者认为,这样计算有失公允。因为,在市场经济条件下,虽然一般商品的持有人可以根据商品的市场行情自由定价,买卖双方遵循自愿协商的原则,价格由双方当事人自由商定,只要买卖双方意思表示达成一致,便可达成交易,但是,在市场上,几乎每个人都想赚取最大利润或以最小代价购买最多的商品,会在出售商品时过高地报价或在购买商品时尽量地砍价,如果依据这样的一种不合理的价格来追究强迫交易方的责任是明显不公平的。为了兼顾双方的合法权益,笔者认为,还是以相对公平的市场正常标准的交易价格来计算较为公正,即以市场正常标准的交易价格减去强行购买方自己所定而对方不接受的价格或以强行出卖方自己所定而对方不接受的价格减去市场正常标准的交易价格。而这里的市场正常标准的交易价格应该以价格事务所评估的价格或当地物价管理部门核定的价格为准。
三、强迫交易罪与寻衅滋事罪中的“强拿硬要”的区分
强迫交易罪是新设立的罪名,1979年《刑法》及相关法律均无直接的规定,在新刑法颁布以前,司法实践中是作为流氓罪处理的。如,1984年最高法和最高检联合作出的《关于当前办理流氓案件中具体应用法律的若干问题的解答》中规定,在城乡市场强拿硬要,欺行霸市,扰乱正常贸易活动,引起公愤的,构成流氓罪。该司法解释中强迫交易行为包含在原流氓罪中。一些地方性法律文件中则作了明确的规定,如,1996年8月13日我省公检法司四家联合下发的《关于当前办理流氓恶势力违法犯罪案件中适用法律问题的讨论纪要》中第二条第(一)项规定,为欺行霸市、强买强卖、强装强拉、强拉乘客等而寻衅滋事,扰乱正常的经营秩序,引起公愤的,以流氓罪依法追究其刑事责任。可见,两者之间在渊源上是有一定的关联的。此外,寻衅滋事罪中的“强拿硬要”,从语意上讲,“强拿”即用强制的方法拿走,“硬要”意即无理、强行索要,指行为人用一种强制他人的力量或施加某种压力使他人屈服,进而获取财物的行为,其中含有暴力、威胁行为,行为人也因此获得了一些非法利益,强拿硬要的这些特点与强迫交易罪在客观行为方面,有重合和交叉之处,因此,笔者认为有必要区分一下两者在主客观方面的差别,具体如下:
(1)主观故意的内容不同。两者主观方面虽然均表现为直接故意,但强迫交易罪中行为人是通过强迫交易或服务活动达到获取非法利益或精神、肉体享受之目的,其犯罪故意具有明显的贪利性;寻衅滋事罪中行为人是明知自己的行为会造成对社会公共秩序的破坏,仍积极地去实施,行为人带着一种破坏心理,蔑视国家法律和社会公德,逞强争胜,寻求刺激,追求达到在一定范围内可以称王称霸、胡作非为的目的。
(2)手段不同。强迫交易罪对公私财物的占有是间接的、有偿的、需要通过一定的交易活动,即需要一定的财产付出或提供服务;而寻衅滋事罪中的强拿硬要则是在城乡贸易市场当场直接的、无偿的强行拿取或索要财物,其不需要进行交易活动,行为人也不可能愿意支付一定的对价。
(3)犯罪对象不同。寻衅滋事罪中强拿硬要犯罪行为的对象是在城乡贸易市场中的不特定的多数人之财物,往往是看谁不顺眼就侵犯谁,见什么事不顺心就可能闹事;而强迫交易犯罪行为的对象则是与行为人有直接或间接关系的商品交易和服务活动的当事人以及这种交易或服务活动。
值得注意的是,现实生活中有这样的两种案例,(一)行为人在多次交易活动中只要价格不如其意就通过暴力殴打的手段来逼迫对方接受其条件并达成交易,由于这种行为既符合了强迫交易罪的犯罪构成要件,行为人实施的多次随意殴打他人的行为又符合了寻衅滋事罪的构成要件,因此,有人认为,这是牵连犯,应择一重罪处罚,即以寻衅滋事罪定罪处罚,他们认为这样做可以弥补强迫交易罪法定刑较低,不利于打击犯罪的缺陷。(二)行为人强迫交易行为达不到情节严重,由于行为人此外还有寻衅滋事的情节,就将强迫交易行为归入到强拿硬要范畴中,作为寻衅滋事罪的情节之一。其理由是:两者本来就有渊源关系;行为人通过暴力、威胁手段以较小的代价强行获取较大的对价,其实也是一种强拿硬要行为,而且,行为地一般在贸易市场内,旁观者众,这种行为其实也是为了逞强斗狠、抖威争霸,违反了公序良俗,其犯罪后果的影响针对的也非一人一事,是对社会公共秩序的破坏,所以,可以强迫交易行为纳入到寻衅滋事罪中定罪量刑。
笔者认为,我国刑法的一条基本原则就是罪刑法定原则,刑法对什么行为是什么犯罪、对犯罪追究何种刑事责任是明确的,包括了犯罪构成的明确性与处罚程度的明确性,我们不能为了片面追求打击力度而忽视这一原则,上述第一个案例中,每次殴打他人的目的是为了达成每笔交易,获得非法利益是支付了一定对价的,而且,多次以暴力手段强迫交易,屡教不改的,达到了强迫交易罪所要求的“情节严重”的程度,是强迫交易罪的定罪情节之一,其行为完全符合强迫交易罪的犯罪构成要件,因此,应以强迫交易罪定罪处罚。另外,作为强迫交易手段的“多次殴打他人”的行为,由于行为人并不具有寻衅滋事罪的主观故意,故不能单独构成寻衅滋事罪,因此,该案中并不存在具有牵连关系的两罪。对于第二个案例,粗看其理由好象有一定道理,但是,我国刑法的犯罪化的立法设计中非常注意一般违法与严重违法的界限,设定了可罚性的观念,多数犯罪均以数额或情节作为构成的依据。对于一般违法,则应该给予相应的行政处罚,以区别于应受刑事处罚的严重违法。我们在适用刑法时,要严格遵守罪行法定原则,合理地理解刑法,在执法过程中做到不矫不枉,严格依法执法,该追究刑事责任的坚决予以追究,不该追究刑事责任的决不追究。因此,对于不构成强迫交易罪的强迫交易行为,决不能牵强附会地解释成寻衅滋事罪中的强拿硬要行为,借此来增加行为人的刑事责任,而是应该给予行为人其他形式的处罚,这样才符合罪刑法定和罪刑相适应的原则。

参考文献:
①王平铭 严正华主编 《新刑法理解与适用》 南京:河海大学出版社 2000年5月出版 第296页
②刘家琛主编 《刑法分则及配套规定新释新解》 北京:人民法院出版社 2000年5月出版 第1462-1463页
③张明楷著 《刑法学》(上) 北京:法律出版社 1997年7月 第347页
④张穹主编 《修订刑法条文实用解说》 北京:中国检察出版社 1997年3月出版 第302页


作者单位:泰州市高港区人民检察院
作者姓名:周泽民 殷继东



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卫生部、财政部关于对卫生专项补助经费实行项目管理的通知

卫生部 财政部


卫生部、财政部关于对卫生专项补助经费实行项目管理的通知
卫生部、财政部



为了加强中央卫生专项补助经费的管理,管好、用好专项补助经费,充分发挥资金使用效益,从今年起,对部分中央专项经费实行项目管理。
一、项目管理原则
项目的确定,必须根据长远或阶段性卫生工作任务和工作计划,突出工作重点,并有利于加强宏观管理、规划、计划的实施,有利于协调、指导全国或区域性工作计划的落实,而且目标明确,内容具体,有相应的管理实施办法。
二、项目经费使用原则
项目补助经费的分配,将充分考虑地方配套资金的情况,各地的传染病、地方病的防治防疫工作,以及改善医疗条件等所需经费,应主要靠同级卫生、财政部门安排,但对于涉及全国或区域性工作以及需特定补助的项目等,可从中央专款中适当补助。项目补助经费,属1次性补助,不
作基数,只能用于仪器设备装备和与项目有关的业务工作开支,不得用于基本建设。年终结余可结转下年继续使用。
三、项目管理方法
(一)项目范围的确定
有关专项经费补助实行项目管理的范围,由卫生部商财政部确定。并由卫生部有关业务司(局)拟定该项目管理实施办法,报经两部核准后,通知各省、自治区、直辖市、计划单列市卫生、财政厅(局)和卫生部直属单位。
(二)项目申报程序
立项申请仅限于省、自治区、直辖市、计划单列市卫生、财政厅(局)。卫生部委托地区、单位承担任务的项目,均由省、自治区、直辖市、计划单列市卫生、财政厅(局)和部直属有关单位核准上报(表式附后)。申报项目,必须具备以下内容:
1.立项根据。主要是根据目前工作开展的背景情况、及可行性调查报告和承担项目单位的技术条件情况;
2.项目预期目标;
3.项目执行的有关工作方案和计划,包括逐项工作的实施计划、方法、时间等,应提出两个以上方案供选择;
4.根据卫生部、财政部补助额度意向(具体专项补助经费指标及意向另行通知),地方和单位要相应落实配套资金,包括资金渠道、数额,同时,认真编制详细项目预算;
5.有关专家论证意见和主管部门的意见。
(三)项目的审批
项目由各省、自治区、直辖市、计划单列市卫生、财政厅(局)和卫生部直属有关二级单位初审后上报我两部,经审核后,以两部发文下达各地执行。
(四)项目的监督检查
经批准的项目,应严格按照批准的用途,专款专用,用款单位要单独立项核算,因特殊情况需改变资金用途,应书面报请卫生部、财政部批准。为了保证项目的正确实施,我们将对项目执行情况进行监督、检查。其方式,一是不定期实地抽查;二是采取汇报或文字报告的形式。凡属违
反项目管理有关的规定,挪用资金等问题,应视情节予以处理,包括收回该项目补助专款,或停止核批下1年度该省、自治区、直辖市、计划单列市和卫生部二级单位项目补助专款。
(五)为了掌握项目执行的效益情况,项目执行中、后期,各地应按照项目管理的有关内容和规定、进行评价,并将评价结果上报卫生部、财政部。复审后的评价意见,作为下1年度专项补助经费项目管理工作的参考。
附件:1.卫生专项资金申请表(略)
2.卫生专项资金追踪反馈情况表(略)



1989年4月28日

海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用住房管理实施办法的通知

海南省人民政府办公厅


海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用住房管理实施办法的通知

琼府办〔2009〕31号


各市、县、自治县人民政府,省政府直属各部门:

《海南省经济适用住房管理实施办法》已经省政府同意,现印发给你们,请遵照执行。

二○○九年二月二十四日



海南省经济适用住房管理实施办法



第一章 总 则



第一条 经济适用住房制度是住房保障政策体系的重要组成部分。为建立和完善住房保障制度,规范经济适用住房管理工作,根据国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发 〔2007〕24号)、住房和城乡建设部等七部委《经济适用住房管理办法》(建住房〔2007〕258号)及海南省人民政府《关于解决城镇低收入家庭住房困难的实施意见》(琼府〔2007〕77号)等有关规定,结合我省实际,制定本办法。

第二条 本办法所称经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向本地城镇低收入及中等偏低收入住房困难家庭出售,具有保障性质的政策性住房。

本省行政区域内经济适用住房的建设、供应和管理工作,适用本办法。

第三条 经济适用住房建设和管理工作坚持政府主导、社会参与,并遵循以下原则:以市县为主、统筹安排;自愿申请、逐级审核;公开透明、公平公正;严格交易、动态监管。

第四条 省政府对本省经济适用住房管理工作负总责。根据住房发展规划和年度计划,每年与市、县政府签订目标管理责任书,并组织考核,实施目标责任制管理。

省建设行政主管部门会同发改(价格)、监察、财政、国土资源、税务及金融管理机构,按照各自职责,指导和监督全省经济适用住房建设、管理工作。

市、县政府应当建立和完善经济适用住房建设、管理以及销售、购房资格审查等制度;根据本地经济社会发展水平、居民住房状况和收入水平等因素,制定住房发展规划和年度计划。市、县住房保障主管部门负责经济适用住房建设、管理的具体实施工作。

第五条 省建设行政主管部门建立全省统一的住房保障信息管理系统,各市、县建立相应的经济适用住房管理信息平台,对经济适用住房建设、供应和需求及住房保障制度实施情况进行动态管理。

第二章 开发建设

第六条 坚持政府总揽、合理布局、综合开发、规范运作的原则,通过集中、分散、配建等方式开发建设经济适用住房。

第七条 集中建设经济适用住房是指市、县政府根据住房发展规划和年度建设计划,确定经济适用住房建设项目,由住房保障主管部门、非赢利性机构或以项目法人招标的方式选择的房地产开发企业实施的建设方式。

市、县政府应结合廉租住房建设,在经济适用住房建设项目中配建廉租住房,配建比例可根据实际情况合理确定。

第八条 分散建设经济适用住房是指整合现有单位土地资源、危旧房改造等方式获得建设用地,个人出建安成本,单位资助公共部分,政府减免有关税费,由住房保障主管部门统一项目审批、统一组织建设实施、统一供应对象的建设方式。

分散建设的经济适用住房在优先满足供地单位符合经济适用住房保障条件职工需要的基础上,可统一向其他低收入及中等偏低收入住房困难家庭调配出售。

第九条 配建经济适用住房是指市、县政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时,提出在项目中配建经济适用住房的要求,由开发企业在商品住房小区中配套建设经济适用住房的建设方式。

市、县政府应当明确该项目配套建设经济适用住房的建设总面积、单套建筑面积、套数、套型比例、建设标准以及建成后移交或者回购等事项,并以合同方式约定。

配建经济适用住房的建设项目用地应在供地公告中注明配建的开发条件并以招标、拍卖或者挂牌方式出让,确需缓交或分期缴交配建部分土地面积出让金的,应报有关部门批准,并在用地合同中约定。

第十条 经济适用住房原则上以中小套型为主,参照我省职工住宅建筑面积标准适度控制建筑面积。市、县政府可以根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用住房不同套型的比例。经济适用住房建设必须严格执行保障性住房建设技术规定。

第十一条 经济适用住房开发建设享受以下优惠政策:

(一)建设用地以行政划拨方式供应。经济适用住房的建设用地必须符合土地利用总体规划和城市总体规划,纳入土地利用年度计划统筹安排,优先安排使用存量闲置建设用地,优先保障供应。

(二)税收减免按《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》(财税〔2008〕24号)执行。

(三)各银行业金融机构按照《经济适用住房开发贷款管理办法》(银发〔2008〕13号)的规定向经济适用住房建设单位发放经济适用住房开发贷款,经济适用住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。购买经济适用住房可优先办理住房公积金贷款。

(四)免收建设和经营中的行政事业性收费。

(五)小区外基础设施建设费用由政府负担。

市、县政府可以根据本地实际情况,依法制定其他优惠政策,减免有关费用,并向社会公布。

第三章 供应对象

第十二条 经济适用住房供应对象是本地低收入及中等偏低收入住房困难家庭。低收入及中等偏低收入线标准和住房困难标准,由市、县政府按有关规定每年向社会公布一次,实行动态管理。符合下列条件的家庭可以申请购买一套经济适用住房:

(一)具有当地城镇居民户口(含符合当地安置条件的军人);

(二)无房或现住房面积低于市、县政府规定标准的住房困难家庭;

(三)家庭收入符合市、县政府划定的收入线标准; 

(四)市、县政府规定的其他条件。

第十三条 居民在申请期限内向住房保障主管部门申请购买或者承租经济适用住房应提供以下材料:
(一)本人家庭户口本、成员身份及婚姻状况证明;

(二)民政部门出具的低收入及中等偏低收入证明;

(三)所在单位或者居住街道办事处出具的住房情况证明;

(四)市、县政府规定的其他证明材料。

第十四条 住房保障主管部门按以下程序进行审核:

(一)初审:住房保障主管部门收到申请后进行初审,经过初审符合前款规定的,应当予以受理。

(二)复审:受理申请后,可以通过查阅房产登记资料、入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请者的情况进行审查。

(三)公示:对符合条件的申请者应当在申请者现户籍地及居住地社区予以公示,公示内容包括申请者姓名、家庭收入及住房情况。

(四)批准:公示后有投诉举报的,住房保障主管部门应当会同有关部门进行调查、核实;对不符合规定条件的申请人,取消其申请资格并以书面形式告知;对无投诉举报或对投诉举报经查证不属实的,应当发放准予购买经济适用住房的核准通知,注明可以购买的面积标准。

第十五条 申请者凭准购通知书购买经济适用住房,经济适用住房不得销售给未取得准购通知书者。准购通知书持有人的数量多于经济适用住房房源时,应当按照收入水平、住房困难程度和申请顺序等综合条件排序或者公开摇号的方式确定购买人。

对拆迁安置户、重残疾人员、患大病人员、优抚对象、复员军人等住房困难家庭应优先安排。 

第四章 销售价格

第十六条 经济适用住房基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成。开发成本包括征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费、管理费、贷款利息;税金依照国家规定的税目和税率计算;利润按不高于3%核定。住房保障主管部门直接开发建设的,不得有利润。

设区城市人民政府可根据地段等因素核定经济适用住房指导价。

第十七条 经济适用住房的基准价和指导价由市、县价格主管部门会同住房保障主管部门审核确定,报市、县政府批准向社会公布。

各市、县经济适用住房基准价和指导价需报省发改(价格)、建设行政主管部门备案。

第十八条 经济适用住房销售应当实行明码标价,不得在标价之外收取任何未予标明的费用。价格主管部门应依法进行监督管理。

第十九条 职工购买分散建设的经济适用住房,原则上按建设综合成本出资。如财政或单位有条件资助公共配套设施、房屋公共部分和政府减免有关税费后的其他公共费用,享受面积标准内的购房面积可按建筑安装成本出资,超标面积部分按同地段普通商品住房价格确定。



第五章 售后管理

第二十条 居民购买经济适用住房后,应当按照规定办理土地、房产权属登记。权属登记部门在办理权属登记时,应当在权属证书中注明经济适用住房、划拨土地、购买价格、准购面积和实际购买面积等内容。

第二十一条 经济适用住房属于政策性住房,购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易,确需转让经济适用住房的,由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。回购的具体办法由市、县政府研究制定。

购买经济适用住房满5年,购房人上市转让经济适用住房的,应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款,具体交纳比例由市、县政府确定,政府可优先回购;购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后,取得完全产权。

应在购房合同中将上市交易交纳价款和政府回购的有关规定予以载明。

政府回购的经济适用住房,仍应用于解决低收入及中等偏低收入家庭的住房困难。

第二十二条 已经购买经济适用住房的家庭又购买其他住房的,原经济适用住房由政府按规定及合同约定回购;已享受政策性住房优惠的家庭不得购买经济适用住房;已购买经济适用住房的家庭不得再购买经济适用住房。

第二十三条 享受廉租住房保障的承租人购买经济适用住房后,住房保障主管部门应当收回其承租的廉租住房、停止发放租赁补贴。

第六章 法律责任

第二十四条 经济适用住房建设单位将经济适用住房建设用地用于普通商品住房等其他房地产开发经营或擅自改变土地用途的,由国土资源行政主管部门依照土地管理法律、法规予以处罚。

第二十五条 经济适用住房建设单位擅自提高经济适用住房的销售价格或者有其他违反价格管理行为的,由价格行政主管部门责令限期退还收取的差价款,并依法进行处罚。

第二十六条 经济适用住房的购买人有下列情形之一的,由住房保障主管部门进行处理:

  (一)弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件等真实情况,骗购经济适用住房的,责令限期交回住房;不能交回的,责令其按照市场价格补缴差价款;

(二)违反本办法规定上市交易的,责令其按照市场价格补缴差价款,并不予批准其再次购买经济适用住房;

(三)将未取得完全产权的经济适用住房用于生产经营性活动的,没收非法所得并责令限期改正,逾期仍不改正的,责令其按照市场价格补缴差价款。

对具有前款所列行为的购买人,住房保障主管部门还可提请其所在单位依法给予行政处分。

第二十七条 住房保障主管部门、其他行政机关和有关单位的工作人员,以及有关单位中由行政机关任命的工作人员,有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政纪律处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任:

(一)索取和收受他人财物的;

(二)未按规定程序和条件进行购房资格审查的;  

(三)违法向经济适用住房开发建设单位收费的;  

(四)弄虚作假,协助当事人隐瞒真实情况或为经济适用住房购买人提供虚假证明材料的;

(五)不履行或者不正确履行法定职责并造成严重后果的。

第七章 附 则

第二十八条 本办法未尽事宜,按照国家的有关规定执行。

第二十九条 本办法由省建设厅会同省发展和改革委员会、省监察厅、省国土环境资源厅、人民银行海口中心支行、省地方税务局负责解释。

第三十条 本办法自公布之日起施行。