近年来，在我国民事诉讼的司法实践中，当事人通过恶意诉讼、虚假诉讼等手段，侵害他人合法权益的情况时有发生。在调解案件中,一些当事人利用调解进行诉讼欺诈，损害案外人的现象尤其突出。根据修改前民事诉讼法的规定，对受到侵害的案外人的合法权益实行救济，主要是依靠民事诉讼法第二百零四条以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉审判监督程序若干问题的解释》（以下简称《审监程序司法解释》）第五条、第四十二条规定的执行异议制度以及案外人申请再审制度。为了更加有力地打击虚假诉讼，保护案外人合法权益，新民事诉讼法在第十三条中增加诚实信用原则，在第一百一十二条中规定对违反诚实信用原则、恶意串通的当事人予以民事制裁，实际打击的范围已不限于修改前民事诉讼法第二百零四条以及《审监程序司法解释》所指向的物权受损。与此同时，为权利受到侵害的案外人提供救济途径，新民事诉讼法在第五十六条第三款中增加规定：“前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”据此，理论界和实务界普遍认为我国确立了旨在保护案外人合法权益的撤销之诉，该制度对于打击虚假诉讼，为案外人提供权利救济，推进民事诉讼的诚实信用原则具有重要意义。为了进一步厘清该条规定在施行后的实践操作及其与新民事诉讼法第二百二十七条的关系，我们认为，在司法实践中需要注意以下几点。

　　一、立法目的以及对司法实践的影响

　　对于案外人权利救济问题，在起草立法条文时，立法机关曾有案外人申请再审、案外人另诉、案外人撤销之诉三种方案备选，最终选择了撤销之诉制度。撤销之诉作为一种非常救济制度，其主要立法目的旨在遏制侵害案外人利益的虚假诉讼行为，并以撤销之诉取代案外人申请再审制度，对未能参加诉讼获得程序保障的案外人，在判决、裁定、调解书的效力可能影响其权利时提供的一种救济渠道。司法实践中，考虑到生效法律文书一般不宜轻易更改以及法律的稳定性，我们必须要高度重视该新设制度对生效裁判稳定性可能带来的冲击和重大影响，慎重把握撤销之诉的适用条件和审理程序。

　　二、提起撤销之诉的主体

　　新民事诉讼法第五十六条前两款对有独立请求权和无独立请求权第三人参加诉讼的情况分别作了规定。上述两款第三人一旦参与诉讼，就已经成为原审诉讼的当事人，其救济途径应当是依照新民事诉讼法第一百九十九条申请再审。有的学者认为，遗漏必要共同诉讼人的，应当适用新民事诉讼法第二百条第八项“……应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的”。我们认为，新民事诉讼法第二百条第八项遗漏应当参加诉讼当事人的再审事由，看似能够包含除有独立请求权和无独立请求权第三人之外的案外人，但第二百条列举的是当事人申请再审的事由，其实并不能适用于案外人。而第五十六条第三款中的“第三人”由于实际上并未参加原审诉讼，对于原审当事人而言实属案外人，这与新民事诉讼法第二百二十七条案外人的内涵一致。故新民事诉讼法第五十六条第三款规定的“第三人”范围，实际上是除了参加原审诉讼当事人之外所有人，即案外人。因此，提起撤销之诉的主体，除了新民事诉讼法第五十六条规定的有法律上利害关系的第三人情形之外，司法实践中还应当包括遗漏的必要共同诉讼人的情形。对撤销之诉入口相对较宽，有利于打击恶意诉讼、虚假诉讼，保障合法权益确实受到侵害的当事人能够有救济渠道。我们认为，由于这次修法确立撤销之诉的立法目的意在取代《审监程序司法解释》依据修改前民事诉讼法第二百零四条规定解释而成的案外人申请再审制度，将遗漏必要共同诉讼人等情形也列入撤销之诉范围，不赋予案外人选择适用并行的案外人申请再审的权利，可以避免实践中可能产生的混乱。

　　三、诉讼主体称谓问题

　　一些学者主张，由于撤销之诉是新诉，故应将撤销之诉的提出人称为原告，以原诉原、被告为被告。我们认为，如称为原告、被告，遇到的问题是应否对新诉的双方当事人赋予上诉权，如果不服上诉的是否可以申请再审。从这一角度推导出去，撤销之诉将被运用得非常复杂。因此，应当将撤销之诉回归其原本之意，让撤销之诉主要行撤销之实，至于撤销相关判项之后仍有争议问题的，可通过其他方式救济和补充。撤销之诉是对生效裁判提起的新诉，与审判监督程序中的申请再审制度有类似之处，两者均是请求对原生效裁判错误的纠正。从我国台湾地区民事诉讼法的经验看，对该项制度未作规定的可以准用再审程序的一些规定处理。两者区别在于，再审之诉目的在于申请人请求得到支持时须调整原审当事人之间的权利和义务，撤销之诉目的在于申请人请求得到支持时须撤销原判中损害案外人合法权益的判项。因此，我们建议在案外人提出撤销之诉时，将诉讼主体称为撤销申请人与被申请人，在诉讼文书中予以列明。

　　四、撤销之诉的立案受理条件

　　案外人依据新的事实提起撤销之诉，人民法院应当依法受理。但为了避免对原生效裁判的不当冲击，较之一般新诉的立案受理，应相对严格地予以审查。我们认为，至少应当包括以下几个条件：

　　第一，提出主体。包括两类：一是因不归责于本人的事由未参加原审诉讼，有证据证明原审当事人之间恶意串通、进行虚假诉讼，损害其合法权益的。也就是说，该主体需有证明上述内容的证据；二是有证据证明其应当参加原审诉讼，因不归责于本人的事由未参加，原审裁判损害其合法权益，且无法直接通过另诉方式解决争议的。遗漏的必要共同诉讼人应当成为撤销之诉的提出主体，这类案外人起诉时应当提交共有关系的证据。

　　第二，提出事由。主要是案外人认为原审裁判的部分或全部内容损害其合法权益的，该裁判对案外人实现合法权益形成障碍，案外人对此有不可分割的利益，且无法通过另诉方式解决。

　　第三，提出期限。民事诉讼法第五十六条第三款规定，案外人可以自知道或者应当知道其民事权益受到生效裁判侵害之日起六个月内提出。这里，“知道或者应当知道”的时间起算点，需案外人提交证据加以证明。

　　第四，撤销诉讼的具体请求。这是案外人提交给人民法院、明确其起诉所要解决的问题，即请求撤销哪些内容或判项，以使自己的合法权益不受生效裁判侵害。

　　第五，管辖法院。新民事诉讼法第五十六条第三款规定，案外人应当向作出该生效判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。也就是说，向该案的终审法院提起诉讼。一审后裁判生效的，向一审法院提起；二审后裁判生效的，向二审法院提起。

　　此外，在对此类案件立案审查时，还应将上述条件与新民事诉讼法第一百一十九条规定的立案条件结合起来。至于以什么案号立案，立案后由法院内部哪个庭实质审查，是具体操作中的问题，有待进一步明确。

　　五、诉讼费用收取以及相关制裁措施

　　案外人提出撤销之诉属于新诉。既然是新诉，根据《诉讼费用交纳办法》第二条的规定，应当缴纳相关诉讼费用。但是，该《办法》尚未根据新民事诉讼法的修改而作相应修改，因此，具体交纳诉讼费用可根据一般规定计算。有观点认为，撤销申请人应当根据原生效裁判的诉讼费用标准交纳。我们认为，根据诉讼费用交纳办法的一般规定，应当根据案外人提出的撤销请求范围涉及的金额或价款为基数计算缴纳数额，具体而言，可比照该《办法》第十三条的规定办理。另外，为了防止案外人滥用权利以及避免撤销之诉形成新的虚假诉讼，需要明确的是，在撤销申请人的主张未得到法院支持的情况下，撤销申请人应当承担诉讼费用。在此情况下，被申请人还有要求撤销申请人赔偿损失的权利，可就不当提出撤销之诉的案外人提起侵权责任之诉。

　　六、撤销之诉的救济问题

　　我们认为，撤销之诉应行撤销之实。撤销之诉仅审理申请人提出的撤销诉讼请求是否成立，若成立的，仅撤销妨碍案外人权利实现的生效裁判相关判项，若所有判项均不当的，全部撤销，不对被撤销判项的实体权利义务作出界定。司法实践中，出于侵害他人权益而串通制造的虚假诉讼，常常表现为对实际权利人的刻意隐瞒，以达到他人不在场时骗取生效裁判文书的目的。因而，拥有合法权益的案外人一旦拿出权利凭证或者其他有力证据，多数恶意串通的原审当事人将不再继续主张权利，有的甚至会故意躲避新民事诉讼法第一百一十二条对于虚假诉讼妨碍民事诉讼课以强制措施予以制裁。如果原诉当事人依然对撤销部分的内容存在争议的，我们认为应当区别情况分别对待。如果撤销申请人与原审第三人争议的是债权，即撤销部分属于债权的，由于原诉债权与新诉不属于同一法律关系，无法合并审理，可告知当事人另诉解决。如果撤销申请人与原审当事人争议的是物权，还需进一步区分情形：一是属于遗漏的必要共同诉讼人的，如继承或共有关系，原生效裁判是一审终审的，撤销相关判项后，可通知撤销申请人参加共同诉讼，重新作出的一审裁判可以上诉；原生效裁判是二审终审的，经调解不能达成协议的，应撤销原判，发回重审，重审时应追加撤销申请人为当事人。二是不属于必要共同诉讼人的，撤销相关判项后，应当告知案外人以及原审当事人可以提起新的诉讼解决相关争议。

　　七、案外人依照审判监督程序处理的情形

　　新民事诉讼法第二百二十七条仍然保留了在执行程序中案外人提出异议可以按审判监督程序处理的制度，这里需要明确其与撤销之诉的各自适用范围。无需参加原审诉讼的案外人，在案件执行过程中发现其物权被生效裁判处置，损害其合法权益的，案外人又不符合提起撤销之诉条件时，向原审人民法院申诉的，该院发现确有错误的，应当按照新民事诉讼法第一百九十八条第一款的规定处理。这里主要是指案外人的物权被生效裁判误列为裁判主文的情形。

来源：人民法院报
辽宁省营口市人民政府


关于印发营口市物业管理实施细则的通知


各市（县）、区人民政府，市政府各部门、各派出机构、各直属单位：
　　《营口市物业管理实施细则》业经第十四届市政府第41次常务会议讨论通过，现予印发，请认真贯彻执行。


二〇一一年二月十二日
　　

营口市物业管理实施细则

第一章 总则
　　第一条 为进一步规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《辽宁省物业管理条例》等有关法律、法规，结合本市实际，制定本细则。
　　第二条 本细则适用于我市行政区域内业主通过选聘物业服务企业的方式进行物业管理的活动。
本细则所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
　　第三条 市住房城乡建设委负责全市物业管理活动的监督管理工作，市物业管理处受其委托负责拟定全市物业管理规范性文件，物业企业资质管理，市辖区住宅专项维修资金的管理，指导、协调市（县）区物业行政主管部门及相关单位开展物业管理工作。
　　市（县）区物业行政主管部门负责辖区内物业管理活动的日常监管，住宅专项维修资金的管理，物业服务企业三级资质的初审，前期物业招投标，物业退出、承接工作的监督、指导，物业纠纷调处。
　　街道办事处（乡镇人民政府）负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，物业纠纷调处。
　　公用事业、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城管综合执法等行政管理部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的行政管理和服务工作，建立违法行为投诉登记制度，对违法行为及时做出处理，并在物业管理区域内公布负责人姓名和联系方式。
　　第四条 市物业管理协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。
第二章 业主、业主大会及业主委员会
　　第五条 房屋的所有权人为业主。
业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，履行法律、法规规定的义务。
　　第六条 物业管理区域划分应遵循相对集中、便于管理的原则，充分考虑建筑物规模、配套设施设备、小区建设等因素予以确定。
　　物业所在地市（县）区物业行政主管部门在征求街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、房地产开发主管部门等单位的意见后进行物业管理区域划分登记，并告知开发建设单位，同时向市物业行政主管部门备案。开发建设单位应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。
　　第七条 一个物业管理区域的全体业主组成一个业主大会。
物业管理区域内，已交付专有部分面积达到总建筑面积50%（含50%）以上时，建设单位应当在30日内书面报告物业所在地的市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府），同时报送下列资料：
　　（一）物业管理区域划分意见书；
　　（二）建筑物面积清册、业主名册；
　　（三）建筑规划总平面图；
　　（四）交付使用共用设施设备证明；
　　（五）物业服务用房配备证明；
　　（六）筹备首次业主大会会议所需的其他资料。
　　第八条 符合成立业主大会条件，并有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当在30日内指导成立业主大会筹备组：
　　（一）开发建设单位申请；
　　（二）物业行政主管部门指定；
　　（三）业主申请。
筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组由街道办事处（乡镇人民政府）、社区居民委员会、开发建设单位和业主代表组成，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定代表担任。筹备组成员名单确定后，应当在物业管理区域内显著位置公示，征求业主意见。
　　第九条 业主大会筹备组应当在组成之日起30日内，召开业主大会会议，制定业主大会议事规则和管理规约，选举产生业主委员会。
　　开发建设单位承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。
　　第十条 业主大会决定以下有关共有和共同管理权利的重大事项：
　　（一）制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
　　（二）选举或者更换业主委员会委员；
　　（三）确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
　　（四）选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
　　（五）筹集和使用专项 维修资金；
　　（六）改建、重建建筑物及附属设施；
　　（七）申请分立或者合并物业管理区域；
　　（八）利用共用部分从事经营性活动；
　　（九）决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
　　决定第（五）、（六）项事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定第（七）项事项，应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定其他事项，应当经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
　　第十一条 业主可以以幢、单元、楼层为单位，共同决定本单位范围内的物业管理事项，事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
　　第十二条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持以下材料向物业所在地市（县）区物业行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）办理备案手续：
　　（一）筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告；
　　（二）业主大会决议；
　　（三）管理规约、业主大会议事规则；
　　（四）业主委员会委员名单。
　　第十三条 业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当在变更之日起30日内将变更内容书面报告备案部门。
　　业主委员会完成备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主委员会印章。
　　第十四条 业主委员会委员实行任期制，委员任期、议事方式、表决程序、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的，委员资格自动终止：
　　（一）任职期限届满的；
　　（二）不再具备业主身份的；
　　（三）限制民事行为能力或者无民事行为能力的；
　　（四）被依法追究刑事责任，无法履行委员职责的；
　　（五）以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的；
　　（六）业主大会议事规则规定的其他情形。
　　业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物，移交给业主委员会；拒不移交印章、相关财物和档案资料的，街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其移交，物业所在地公安机关应当予以协助。
　　第十五条 未选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足委员总数二分之一的，新一届业主委员会产生之前，由物业所在地社区居民委员会代行业主委员会职责。
　　第十六条 实行物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责组织召集，由市（县）区物业行政主管部门、社区居民委员会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或业主代表组成。
　　物业管理联席会议主要协调解决下列事项：
　　（一）业主委员会不依法履行职责；
　　（二）业主委员会换届过程中出现的违规问题；
　　（三）履行物业服务合同中出现的重大问题；
　　（四）提前终止物业服务合同；
　　（五）物业服务企业在退出和交接过程中出现的问题；
　　（六）需要协调解决的其他物业管理问题。
第三章 前期物业管理
　　第十七条 开发建设单位和选聘物业服务企业的单位应当以招标的方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。市、市（县）区物业行政主管部门应组织成立物业招投标领导小组，负责规范物业管理招投标活动。
　　开发建设单位与业主签订的购房合同应当包含前期物业服务合同约定的内容，明示收费标准和服务标准。
　　第十八条 多层住宅总建筑面积少于2万平方米，单栋高层住宅总建筑面积少于1万平方米，多层高层混合住宅总建筑面积少于2万平方米或投标人少于3人的新建物业项目，经市（县）区物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。
　　经济适用房、动迁安置房、廉租房的物业管理由市（县）区政府指定部门负责。
　　第十九条 开发建设单位在办理物业交接验收手续时，应当向前期物业服务企业移交下列资料：
（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
　　（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
　　（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；
（五）业主名册；
（六）物业管理必需的其他资料。
资料、配套设施不完备，共用部位、共用设施设备出现质量和使用功能问题的，前期物业服务企业应当书面告知开发建设单位。开发建设单位接到书面报告后，应当立即进行整改；不能立即整改的，应当制定整改方案。开发建设单位应当在依法向前期物业服务企业移交物业管理资料后3日内，持移交协议和资料明细到所在地市（县）区物业行政主管部门备案。
　　第二十条 物业管理区域内的各类配套建筑与设施设备，应当严格按照国家和省有关住宅小区规划、设计规范和工程标准进行建设。规划建设行政主管部门在核发规划许可证时，应当对物业管理区域内公共服务配套设施规划设计予以审查，确保公共服务配套设施符合设计标准。物业管理区域内的公共服务配套设施应当依法办理权属登记手续，不得擅自改变用途。
　　第二十一条 物业管理区域内至用户终端的供水、供电、供气、供热、有线电视、宽带数据传输等专业公共服务配套设施应依法委托具有设计、施工、监理资质的单位进行设计、建设、监理，与主体工程同时设计、同时施工、同时验收，并出具验收报告。
　　第二十二条 物业管理用房应按照建筑面积不少于建设工程项目总建筑面积的3‰配置，且最低不得少于80平方米。开发建设单位应当自物业竣工验收合格之日起三十日内将物业管理用房无偿移交给物业服务企业使用，并接受所在地的街道办事处（乡镇人民政府）的监督。业主委员会的办公用房从物业管理用房中调剂, 建筑面积最低不得少于15平方米。开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时，应当将物业管理用房一并申请登记，房屋权属登记部门应当在房屋权属登记簿上予以记载。
　　第二十三条 按照规划在住宅小区内配套建设的会所、幼儿园、停放汽车或自行车的车库（包括专用车库和共用车库内的车位）的产权归属，由开发建设单位与物业买受人在商品房买卖合同中约定。约定属于开发建设单位所有的，开发建设单位应当提供产权归其所有的证明文件，并可以附赠、出售或者出租给业主。
　　车库、车位在优先满足业主停车需要的前提下，可以临时租赁给物业管理区域外的单位或个人。
　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于全体业主共有，建设单位不得销售。
　　第二十四条 前期物业管理期间，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险的，应当将相关情况在物业管理区域内显著位置公示，接受有关行政管理部门和业主监督。业主大会成立后，物业服务企业是否购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任险保险，由业主大会决定。
第四章 物业管理服务
　　第二十五条 住宅类物业收费实行政府指导价，非住宅类物业收费实行市场调节价。物业服务收费实行政府指导价的，市、市（县）区价格主管部门应当会同同级物业行政主管部门，根据物业服务等级标准等因素，制定本行政区域与物业服务等级标准相对应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。
　　物业收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。
　　第二十六条 物业服务费可以采取包干制或酬金制等形式。实行包干制收费的物业服务企业不得以物业服务费收缴率低等理由减少服务内容或者降低物业服务标准。业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关服务等理由拒付物业服务费。
　　物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准和收费项目、收费标准、物业服务费收支情况进行公示。　　
　　第二十七条 物业服务费自业主入住之日起开始交纳。已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费由开发建设单位交纳。
　　前款所称入住是指物业买受人收到书面入住通知并办理完结相应手续。入住人收到入住通知后在规定期限内不办理相应手续的，视为入住。
　　第二十八条 物业服务企业应当依据物业管理服务合同提供服务，管理房屋共用部位、共用设施设备，达到使用方便、安全、环境整洁、绿化达标、公共秩序良好。
　　第二十九条 实行物业服务合同履约保证金制度。物业服务企业与业主委员会签订物业服务合同时，应将1年物业服务费总额的10%（按合同约定的物业服务费标准计算）作为物业服务合同履约保证金，预存在业主委员会的账户上。前期物业服务合同履约保证金在业主委员会成立之前，由市（县）区物业行政主管部门代管。物业服务企业不交纳物业履约金的，业主委员会可不与其签订物业服务合同。
　　物业服务合同履约保证金的使用、管理办法由市物业行政主管部门另行规定。
　　第三十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同，物业服务合同期限一般不少于2年。物业服务合同期满前，物业服务企业和业主委员会无正当理由不得单方提前解除合同。
　　第三十一条 物业服务合同对物业服务企业和全体业主均具有约束力。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同副本报物业所在地的市（县）区物业行政主管部门备案。
　　第三十二条 物业服务合同期满不再续约或者提前解除合同的，应当在市（县）区物业行政主管部门的指导下，按照下列规定做好交接工作：
　　（一）在合同期满3个月前提出不再续约或提前解除合同的一方应当将不再续约、解约原因、退出时间以书面形式告知另一方，就退出事宜进行协商，以书面形式在物业管理区域内公告15天，并书面告知物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和社区居民委员会，同时报送所在市（县）区物业行政主管部门备案，填写《物业服务企业退出项目管理情况登记表》；
　　（二）在新的物业服务企业进入之前，原物业服务企业应当继续按照合同约定做好物业服务，业主应当按时交纳物业服务费至合同终止日或经双方确定的实际服务终止日；
　　（三）在解除合同1个月前，物业服务企业应当公布物业服务费的收支状况，并将预收的费用退还给业主；
　　（四）物业服务企业应当在合同终止之日起10日内，按照规定，与业主委员会办理移交事宜，未成立业主委员会的，在市（县）区物业行政主管部门的监督指导下，可暂时向社区居民委员会办理移交事宜，新物业企业接管后，移交给新的物业服务企业；
　　（五）市（县）区物业行政主管部门应当积极协助业主委员会选聘新物业服务企业，并主动提供相关信息，协助其做好选聘企业工作，指导业主委员会与新的物业企业签订《物业管理服务合同》；
　　（六）发生物业服务企业非正常退出情况时，市（县）区物业行政主管部门应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业。
　　第三十三条 车辆在物业管理区域内共用部位的停放、收费和管理等事项，由业主大会决定。业主大会决定对车辆停放收费的，由业主大会与物业服务企业协商确定收费标准。车主对车辆有保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订保管合同。
　　公安机关要指导业主大会和物业服务企业在不影响行人和车辆通行，不影响消防安全的前提下，在物业管理区域内划定停车泊位。物业管理区域内无法提供足够停车泊位的，业主委员会或者物业服务企业可以向市城管综合执法部门和公安机关申请，在物业管理区域周边三、四级道路或者空地设立临时、夜间机动车停车场。
　　第三十四条 物业服务企业在物业管理区域内对小区进行服务、用于办公用水享受民用价格。
　　第三十五条 市（县）区物业行政主管部门应当建立物业投诉受理制度，对业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉，应当依法及时调查、处理，并将调查或者处理结果及时回复投诉人；属于其他行政管理部门职责的，应当及时移交有关行政管理部门处理，并告知投诉人。
　　第三十六条 建立物业服务企业信用信息管理制度。市物业行政主管部门负责对全市物业服务企业信用信息的管理。市（县）区物业行政主管部门负责本辖区内物业服务企业的诚信考核、监管工作。
　　外埠物业服务企业进入本市从事物业服务活动，应当向市物业行政主管部门办理登记备案。
第五章 物业的使用与维护
　　第三十七条 业主、物业使用人自用部位、自用设施设备，物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备，公用专业部门管理范围内共用设施设备的界定：
　　（一）业主、物业使用人自用部位、自用设施设备
　　1．自用部位：户门以内门窗、非承重墙、内墙面、地面、顶棚、阳台及业主独立使用的露台等；
　　2．自用设施设备：户门以内自用的除上水立杠之外的供水管线、阀门（含“三通”）、下水管线器材、卫生洁具、暖气管片、地热管线器材、有线电视终端盒到室内线路部分等。
　　（二）物业管理范围内房屋共用部位、共用设施设备
　　1．房屋共用部位：指一栋住宅楼中业主、物业使用人共有的房屋承重结构（基础、内外承重墙体、梁、板、柱）、屋顶、楼梯间、走廊通道、专用房间、外墙面、屋面防水等。
　　2．共用设施：住宅区内业主、物业使用人共用的非市政道路、路灯、绿化、建筑小品、化粪池、非市政排水管线、窨井、非营利性的休闲广场和健身器械等。
　　3．共用设备：住宅楼内业主、物业使用人共用的下水管线、落水管、电梯、避雷装置；非业主、物业使用人自行安装的住宅入口防盗门及住宅区内电子监控系统、电控门、消防器具、垃圾桶（箱）等。
　　（三）公用专业部门管理范围内共用设施设备的维护与管理
　　1．住宅楼除业主自用供水管线之外的供水管线、泵房等供水设施设备自住宅区综合验收合格之日起，由供水单位负责维修、更新、改造。
　　2．住宅楼内共用供暖管线、截门及外网供暖管线、热力小室、换热站、锅炉房等由供暖单位负责维修、更新、改造。
　　3．气嘴前的煤气线路（含气嘴）、计量表具等由供气单位负责维修、更新、改造。
　　第三十八条 住宅小区内禁止下列行为：
　　（一）擅自拆改房屋承重结构；
　　（二）擅自改变物业规划用途；
　　（三）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；
　　（四）侵占、损坏公共场地、共用部位、共用设施设备；
　　（五）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；
　　（六）违反规定从事妨碍业主正常生活的经营活动；
　　（七）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；
　　（八）违反规定饲养家禽、宠物；
　　（九）违反规定摆摊设点，占道经营；
　　（十）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；
　　（十一）占用消防通道、挤占消防设施；
　　（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；
　　（十三）占用电力线路走廊和公共配电间；
　　（十四）法律、法规、业主管理规约禁止的其他行为。
　　发生上述行为时，业主有权投诉举报，业主委员会、物业服务企业应当及时劝阻、制止，督促改正，同时向所在地市（县）区有关行政管理部门报告。有关行政管理部门接到业主委员会、物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。
　　第三十九条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩等设施，应当遵守管理规约和物业管理的有关规定，保持物业的整洁、美观。施工中相邻关系人应当提供方便，给相邻关系人造成损失的，责任人应当给予补偿。利用屋面安装太阳能热水器等设施，不得破坏屋面、影响建筑防水功能和房屋安全。多层住宅，小高层（12层以下）住宅安装太阳能需规划设计，预留埋点、管线通道、排列有序，无碍城市观瞻。
　　第四十条 房屋装修人在房屋装饰装修开工前，应当告知相邻业主，并到物业服务企业进行登记；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。物业服务企业应当与装修人签订房屋装饰装修管理协议，并将装饰装修活动中的禁止行为和注意事项告知房屋装修人。物业服务企业应当为房屋装修人的装饰装修活动提供服务或者按照规划设计要求给予指导，不得有垄断装修市场和乱收费行为。
　　房屋装修人在住宅室内装饰装修过程中违反有关规定的，开发建设单位、物业服务企业发现时应予以制止，对不听劝阻的，应及时上报市（县）区综合执法部门，任何开发建设单位、物业服务企业均无权对相关业主进行处罚。
　　第四十一条 开发建设单位交纳的房地产开发项目资本金按开发项目建筑面积每平方米10元的标准预留建筑质量保证金。因开发建设单位责任造成的物业维修，如开发建设单位不履行维修责任，由物业服务企业、业主委员会联合申请，经市（县）区物业行政主管部门审查同意后组织维修，维修费用从建筑质量保证金中扣除。
物业保修期过后，经市（县）区物业行政主管部门查验共用设施设备无质量问题的，建筑质量保证金予以退还。
　　第四十二条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，在办理物业交付手续前，应当将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。开发建设单位、回迁安置部门在办理小区业主入户手续时，应告知业主及时交存住宅专项维修资金。未交纳维修资金的，开发建设单位、回迁安置部门不得办理房屋入户手续。
　　第四十三条 专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用情况应当定期向业主公布。
　　第四十四条 未建立专项维修资金或专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自建筑面积比例承担。
　　第四十五条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况，需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的，按照有关规定使用专项维修资金：
　　（一）电梯故障危及人身安全的；
　　（二）楼体单侧外立面五分之一以上已经脱落或有脱落危险的；
　　（三）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
　　（四）消防系统出现功能障碍，消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。
　　应急使用专项维修资金的具体办法由市物业行政主管部门会同相关部门制定。
　　第四十六条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护责任。专业经营设施设备的维护、保养等费用，不得从专项维修资金中列支。人为造成的维修责任，由责任人承担。
　　各级人民政府和有关主管部门应当加强对专业经营单位的监督管理，督促专业经营单位履行投资、建设和维护管理义务。
　　　第四十七条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位因维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应事先通知业主委员会、物业服务企业，事后应当及时恢复原状，业主委员会、物业企业应当积极支持配合。
　　第四十八条 物业服务企业经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当符合有关法律规定并征得相关业主、业主大会的同意后，按照规定办理有关手续，并向业主公布收益情况。扣除管理成本后的经营收益，归业主所有，由业主大会决定其用途。
　　利用部分业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归该部分业主所有；利用全体业主共用部位、共用设施设备所得的经营收益，归全体业主共有。
第六章 旧住宅小区管理
　　第四十九条 旧住宅小区是指1998年以前开发建设或房屋及附属设施设备规划、建设标准低，使用时间较长，不能达到应有的使用功能和满足业主居住、日常生活需要的住宅区。
　　市和市（县）区物业行政主管部门负责制定全市旧住宅小区综合改造和管理的中长期规划及年度计划，对配套设施设备不全和设施设备严重损坏的住宅小区，有计划地实施综合改造，所需资金由各级财政承担。各市（县）区城建行政管理部门负责组织实施。
　　第五十条 旧住宅小区实施综合改造前，应由辖区街道办事处（乡镇人民政府）组织召开业主大会，落实改造管理方案，签订管理规约。
　　第五十一条 建立旧住宅小区管理长效机制。凡未实施专业化物业管理的旧住宅小区，按照属地管理的原则，强化基层管理职能，构建以市（县）区政府为主导，街道办事处组织实施，物业管理部门指导，专业化服务与社区自治相结合的管理模式。
　　基础设施不健全，低收入人群集中的旧住宅小区，应以确保小区的环境卫生和生活秩序为基本内容，实行以社区服务中心为管理主体，低收费的基本服务。
　　第五十二条 各级政府应指导、扶持社区居委会的物业管理工作。劳动保障部门应结合实施扩大再就业工程和完善社会保障体系工程，给予优惠政策；各相关专业设施管理部门要按照责任分工，做好旧小区内的供电、供水、供暖、供气、通讯等基础设施的管理与服务。
第七章 法律责任
　　第五十三条 业主大会、业主委员会做出的决定违反法律法规的，物业所在地的街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。
　　第五十四条 开发建设单位违反规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）未按照规定配套建设物业管理用房的，责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款；
（二）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款；
　　（三）擅自处分依法属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第五十五条 物业服务企业违反规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府物业行政主管部门予以处罚；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：
（一）不移交有关资料的，责令限期改正；逾期未改正的，予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。
（二）将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（三）擅自改变物业管理用房用途的，责令限期改正，给予警告，处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。
（四）超越资质等级承接物业服务业务的，没收违法所得，并处以5万元以上20万元以下的罚款。
（五）未取得资质证书从事物业管理的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款。
（六）以欺骗手段取得资质证书的，没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
　　（七）聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款。
　　第五十六条 违反规定挪用住宅专项维修资金的，由县级以上人民政府物业行政主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。
　　第五十七条 违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法向人民法院起诉。
第八章 附则
　　第五十八条 办公楼、商场、医院等非住宅物业的管理，参照本细则执行。
　　第五十九条 本细则自发布之日起施行。营口市人民政府于2004年12月21日发布的《营口市城市住宅区物业管理实施细则》（营政发〔2004〕33号）同时废止。