不动产善意取得研究

武汉大学法学院硕士研究生 梅瑞琦 汪淑华 430072


摘要：本文从权利外观理论出发，对不动产善意取得的否定说与肯定说进行评介，认为在现代社会，不动产适用善意取得较动产有更多的依据。并通过考察先进国家的立法，认为法国、日本等未承认不动产的善意取得，实与其不动产登记的形式审查主义有关。我国乃实行实质审查主义，因此不动产善意取得在我国有其制度基础。
关键词：不动产 善意取得 权利外观 实质审查

善意取得制度，是近代以来民法法系的一项重要制度，对于保护善意取得财产的第三人的合法权益，维护交易活动的动态安全，具有重要的意义。保护由所谓无权利者善意取得动产的制度乃是伴随着财货流通的扩大，因应流通安全的经济要求，而生成和发展起来的。⑴

由经济生活塑造而成的善意取得制度，源起于古代日耳曼法中的手护手原则，历经了由古代，中世纪而近代乃至现代的漫长岁月，其制度创造、判例、学说屡经变迁，在诸多市场经济国家确立起来，发挥着保障流通安全的功能。⑵

然而，善意取得制度是否亦适用于不动产领域，各国立法规定不一，并且在理论研究方面，学者亦存不同见解。

一、不动产善意取得的理论争鸣及评析
⒈
否定说。目前我国学者一般认为善意取得制度仅适用于动产领域，认为所谓善意取得，即指“无权处分他人动产的让与人，于不法将其占有的他人交付于买受人后，若买受人于取得该动产时系出于善意，即取得该动产所有权，原动产所有人不得要求买受人返还。”⑶

至于不动产，“因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人”，⑷“因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩已不可能。”⑸

故在建立不动产登记制度后，“善意取得的原理以及规则在不动产法领域已经无法适用。”⑹

即使存在“不动产准用动产善意取得的必要，也仅在违章建筑等极少数未进行保存登记的不动产之上。”⑺
对于“已登记的不动产发生登记错误，应通过公信原则或登记更正程序来解决，不适用善意取得。”⑻
⒉
肯定说。持肯定观点的学者认为，应承认不动产善意取得。他们认为我国《最高法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条关于共同共有财产善意取得的规定，就包括了共同共有不动产的善意取得。认为“如果买受人在买受该不动产时为善意无过失，则采牺牲其他共有人的利益，而维护交易秩序和交易规则的立场，确认买卖关系有效。⑼

并且，在现代社会中，“无论现代不动产登记制度多么独立、完善，仍不能完全避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况发生”，⑽

因而存在不动产无权处分的可能。所以，仅以“交易方不会误信不动产占有人为有权处分人而与之交易”为理由，一概排斥不动产善意取得制度之适用是缺乏根据的，对于相信登记公示力而自无权处分人处取得不动产的善意第三人而言，也有失公允。⑾

否定说虽然都反对不动产的善意取得，但其各自反对的理由并不相同。否定说中有两种代表观点，第一种观点以梁慧星先生为代表，他们认为，“基于物权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。”⑿

依此观点，善意第三人因信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，即使登记名义人非为真实权利人，亦取得不动产所有权。但是他们却否认不动产善意取得，这显然是不符合逻辑的。在善意取得制度的理论基础问题上，梁慧星先生曾言：“郑玉波先生将善意取得制度存在的理论根据解为法律的特别规定，不啻为正确之解释”，但同时又认为“谓善意取得制度是一项基于占有的公信效力而产生的制度，并无不妥。”⒀

占有的公信效力，即依物权变动的公示效力，凡占有动产的人即应推定为该动产的所有人。由此看来，梁慧星先生赞同法律赋权说，亦赞同权利外观说。从权利外观理论出发，往往容易得出不动产亦可适用善意取得的结论，而法律赋权说却极可能得出相反的结论。如此似可解释否定说的第一种观点在理论上实际已承认不动产善意取得的同时又否认不动产的善意取得的自相矛盾。但是在不动产善意取得的问题上，他们却又坚决坚持法律赋权说的观点，对此持否定的观点。然而，倘若简单的说善意取得制度仅适用于动产，而不适用于不动产，是出于法律的特别规定，这显然有违法律制度内部的逻辑，无益于我国物权法的应然研究。

否定说的第二种观点以孙宪忠先生为代表，他们认为不动产登记制度的存在，又因为不动产登记簿具有对一切人公开的性质，因而任何人无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩。这种观点将物权的公示公信原则与不动产善意取得完全对立起来。他们认为，依公示公信原则，即使公示与权利关系不一致，标的物出让人无处分权时，善意信赖公示的受让人仍能取得物权。事实上公示的推定力已经具有了确定当事人主观心理状态的意义，登记名义人或占有人推定为真正权利人，那么信赖该登记或占有的第三人便被推定为善意无过失。⒁

公示公信原则的标准为客观标准，而善意取得的标准为主观标准，因而在不动产领域，由于不动产以登记作为公示方法，第三人以其不知或不应知权利的真实状态予以抗辩已为不可能。因此公示公信原则可以适用于不动产，而善意取得制度则不适用于不动产。然而，在现实生活中，发生不动产登记权利内容与真实权利状态不一致的情况非常复杂，概括起来，导致这种不一致的情况发生的原因主要有：（1）因登记机关的过错而造成错误登记或错误涂销；（2）登记以外的法律变动，如表见继承人取得遗产或继承人取得应继份额以外的不动产并为继承登记；（3）买卖合同无效或被撤销，但登记尚未涂销；（4）依法律规定取得不动产物权，如征收土地，但尚未办理登记；（5）不动产共同共有关系中，不动产物权仅登记在一个或部分共有人名义下的。在上述情形，第三人往往难以知道真实的权利状态。第三人如不知或不应知真实权利状态，信赖不动产的登记而与登记名义人为不动产交易，应为善意。此时如否定不动产的善意取得，显然不利于善意第三人的利益的保护。由此看来，此种观点的缺陷乃在于其对现实生活中已经存在并将继续发生的错误登记等情况视而不见。

持肯定说的学者虽然都肯认不动产的善意取得，但其对不动产善意取得的依据存在分歧。有学者认为,“由于不动产的物权变动的公示方式是登记，因而，在不动产交易中，双方当事人必须依照规定，变更所有权登记，因而不存在物所有权人或者无处分权人人处分不动产所有权的可能性，也就不存在适用善意取得制度的必要前提。”⒃

由此可见，其肯认共同共有不动产的善意取得，乃属善意取得适用的例外。有学者则认为，不动产善意取得的前提，即不动产权利登记记载与真实权利状态不符，是“因为现今世界各国的登记审查都仅须为形式审查”。⒄

笔者虽亦持肯定的观点，但对上述观点大不以为然。本文认为在对不动产登记实行实质审查的我国，不动产善意取得不仅适用于共同共有的不动产，而应适用于所有已登记的不动产。

二、不动产善意取得的理论基础

善意取得制度渊源于古日耳曼法的“以手护手”原则。依据该原则，占有是物权的外形，占有动产者，即推定其为动产占有人，而对动产有权利者，也须通过占有标的物而加以表现。因此，有权利者未占有其物时，其权利之效力便因此而减弱。任意将自己的动产交付与他人者，仅能向相对人请求返还，若该相对人将动产让与第三人时，则仅可向相对人请求损害赔偿，而不得向第三人请求返还其动产。“以手护手”原则注重权利的外观，并以权利的外观视为权利的表征。这虽然是与古日耳曼法时观念的所有权并未生成发展起来具有密切的关系，但它却适应了商品经济的发展和保护交易安全的客观需要，因而显示了其极强的生命力。后世的德国民法、瑞士民法等基本上采用于“以手护手”原则的权利的外观标准，把不动产登记和动产的占有作为物权的法定公示形式，以盖然性的推定方式来判断物权的正确性，而不是从客观真实的角度来界定的正确性。⒅
广东省深圳市人大常委会


深圳市人民代表大会常务委员会监督条例

（1997年4月26日深圳市第二届人民代表大会第三次会议通过
1997年4月26日深圳市第二届人民代表大会第三次会议公告第二号发布）


第一章 总则
第一条 为了保障宪法、法律、行政法规和上级人民代表大会及其常务委员会决议在本行政区域内的实施，根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和其他有关法律、法规的规定，制定本条例。
第二条 深圳市人民代表大会常务委员会（以下简称常务委员会）依法对市人民政府、市中级人民法院和市人民检察院行使监督职权。市人民政府、市中级人民法院和市人民检察院依法接受常务委员会的监督。
第三条 常务委员会依据民主集中制的原则，集体行使监督职权。
第四条 常务委员会主任会议（以下简称主任会议）处理常务委员会行使监督职权的日常工作。常务委员会办公厅和各工作委员会（以下简称工作机构）承办常务委员会行使监督职权的具体工作。
第五条 常务委员会的监督工作受市人民代表大会的监督。

第二章 规范性文件的备案
第六条 下列规范性文件，制定机关应当在文件发布之日起十五日内报送常务委员会备案：（一）市人民政府的规章、决定和命令；（二）市中级人民法院和市人民检察院实施法律、法规的规定和办法；（三）区人民代表大会及其常务委员会的决议。
第七条 工作机构可以对报送备案的规范性文件进行初步审查，并向主任会议报告审查情况。
第八条 主任会议认为规范性文件不适当的，可以建议制定机关纠正，或者提请常务委员会审议。
第九条 常务委员会认为规范性文件不适当的，可以责令制定机关纠正并报告结果，或者作出撤销的决定。

第三章 听取和审议工作报告
第十条 常务委员会定期听取和审议市人民政府、市中级人民法院和市人民检察院的工作报告。
第十一条 常务委员会听取工作报告，一般应当在会议举行三十日前书面通知报告机关，报告机关应当在会议举行十日前将报告以及有关材料报送常务委员会。有关工作机构可以对工作报告进行初步审查，审查意见由主任会议决定向常务委员会报告。
第十二条 常务委员会审议工作报告，报告机关负责人及有关人员应当到会听取意见，回答询问。常务委员会应当将审议意见送交有关机关。有关机关应当在规定期限内向常务委员会报告办理情况。
第十三条 常务委员会组成人员过半数对工作报告不满意的，报告机关应当作出说明；对说明仍不满意的，报告机关应当在下一次常务委员会会议上重新报告。常务委员会可以对工作报告作出决议。

第四章 监督国民经济和社会发展计划和预算的执行
第十四条 常务委员会监督市国民经济和社会发展计划（以下简称计划）和预算的执行。
第十五条 市人民政府应当在每年第三季度向常务委员会报告上半年计划和预算执行情况。
第十六条 计划、预算执行情况报告应当包括下列内容：（一）经市人民代表大会审查批准的各项经济政策和措施的实施情况；（二）计划主要指标和预算收支的执行情况；（三）计划和预算执行中的主要问题和解决措施；（四）其他应当报告的事项。
第十七条 市人民政府应当在常务委员会会议举行十日前，将计划和预算执行情况报告及有关材料报送常务委员会。常务委员会审议计划和预算执行情况报告，市人民政府计划和财政部门负责人应当到会听取意见，回答询问。常务委员会可以对计划和预算执行情况报告作出决议。
第十八条 常务委员会根据市人民政府的建议，审查和决定计划、预算的部分变更。
第十九条 常务委员会审查和批准年度预算超收安排方案、年度用地计划调整方案和年度人口计划调整方案。
第二十条 常务委员会审查和批准本级财政决算。
第二十一条 市人民政府应当在常务委员会会议举行十日前，将需要由常务委员会审查决定或者审查批准的计划或预算部分变更方案、预算超收安排方案、年度用地计划调整方案、年度人口计划调整方案和市本级财政决算，以及有关说明材料报送常务委员会。有关工作机构对前款所列
报告或者方案进行初步审查，审查意见由主任会议决定向常务委员会报告。
第二十二条 常务委员会审议前条所列报告或者方案，报告人者或提案人及有关工作人员应当到会听取意见，回答询问。
第二十三条 市人民政府应当每年向常务委员会报告城市基础设施增容费、国土有偿转让收入和国有企业收益等专项资金的收支情况。

第五章 执法检查
第二十四条 常务委员会有计划地检查监督法律、法规实施情况和实施主管机关的执法工作。
第二十五条 执法检查的内容、步骤和执法检查组的组成由主任会议决定。
第二十六条 常务委员会应当在执法检查开始二十日前将执法检查的有关事项书面通知被检查机关。
第二十七条 执法检查组应当听取被检查机关的执法工作汇报，调查研究法律、法规实施的情况和问题。有关机关和单位应当提供真实情况和有关材料。
第二十八条 执法检查组应当将执法检查情况书面报告主任会议，由主任会议决定提请常务委员会审议。常务委员会审议执法检查报告，被检查机关的主要负责人应当到会听取意见，回答询问。常务委员会应当将对执法检查报告的审议意见送交被检查机关。
第二十九条 被检查机关应当根据审议意见在规定期限内向常务委员会报告改进措施及效果。有关工作机构应当督促被检查机关改进工作。
第三十条 常务委员会可以对执法检查报告作出决议。

第六章 听取和审议述职报告
第三十一条 常务委员会有计划地听取和审议述职人员的述职报告。前款所称述职人员，指市人民代表大会及其常务委员会选举产生或者决定任命的国家工作人员。
第三十二条 述职报告应当包括下列内容：（1）执行宪法、法律、法规以及上级和本级人民代表大会及其常务委员会决议、决定情况；（2）依法履行职责，完成工作任务情况；（3）勤政廉政和工作作风情况；（4）办理代表议案和建议情况；（5）其他应当报告的情况。
第三十三条 述职人员、述职时间和述职评议组的组成由主任会议决定。
第三十四条 常务委员会应当在述职时间三十日前将述职的有关事项书面通知述职人员。述职人员应当在述职时间十日前将述职报告报送常务委员会。
第三十五条 常务委员会听取述职报告前，述职评议组应当到述职人员所在单位和有关部门听取意见，了解情况，并将调查结果书面报告主任会议，由主任会议决定向常务委员会报告。
第三十六条 常务委员会听取和审议述职报告，可以根据需要邀请部分代表和有关人员列席会议。述职人员在联组会议上听取意见，回答询问。
第三十七条 常务委员会应当对述职人员作出评价，并书面送交述职人员和有关机关。
第三十八条 述职人员应当根据常务委员会审议意见改进工作，并在三个月内将改进措施和效果书面报告常务委员会。

第七章 评议
第三十九条 常务委员会有计划地组织代表对市人民政府及其工作部门、市中级人民法院、市人民检察院的工作进行评议。
第四十条 评议的内容、步骤和评议组的组成由主任会议决定。
第四十一条 常务委员会应当在评议开始三十日前将评议的有关事项书面通知被评议机关。
第四十二条 评议组应当调查被评议机关的工作情况，了解有关单位和个人对被评议机关的意见，分析被评议机关的工作状况和问题，形成评议意见。被评议机关应当根据评议要求进行自查，如实提供有关材料，并向评议组汇报自查情况。
第四十三条 评议组应当召开评议会议，对被评议机关的工作作出评价。被评议机关的主要负责人和有关人员应当到会听取意见，回答问题。
第四十四条 评议组可以将评议情况书面报告主任会议，由主任会议决定提请常务委员会审议。常务委员会审议评议报告，被评议机关主要负责人应当到会听取意见，回答询问。常务委员会应当将审议意见送交被评议机关。
第四十五条 被评议机关应当在规定期限内向常务委员会书面报告改进工作的措施和效果。有关工作机构应当督促被评议机关改进工作。

第八章 视察
第四十六条 常务委员会组织市人民代表大会代表（以下简称代表）对本级或者下级国家机关和有关单位的工作进行视察。视察可以邀请上级和下级人民代表大会代表参加，必要时可以通知有关部门负责人参加。
第四十七条 常务委员会组织代表视察的内容、时间和方式由主任会议决定。代表个人可以持代表证就地视察。有关工作机构应当根据代表的要求，提供必要的协助。
第四十八条 有关工作机构应当将代表视察意见送交有关机关、组织办理，承办单位应当在规定期限内报告办理结果。对代表视察中发现的重大问题，主任会议可以提请常务委员会审议。

第九章 监督办理代表议案和建议
第四十九条 对市人民代表大会会议主席团决定交由常务委员会审议的代表议案，常务委员会在市人民代表大会闭会后三十日内交付承办机关。
第五十条 承办机关应当成立代表议案办理领导机构，落实办理主管部门，制定办理方案。
第五十一条 承办机关在议案交办之日起八个月内，将办理方案提请常务委员会审议。有关工作机构对办理方案进行初步审查，审查意见由主任会议决定向常务委员会报告。
第五十二条 常务委员会组成人员过半数对办理方案不满意的，承办机关应当重新制定，提请下一次常务委员会会议审议。
第五十三条 承办机关组织实施常务委员会通过的办理方案并及时报告办理情况。
第五十四条 常务委员会应当将办理方案和办理情况书面报告下一次市人民代表大会会议主席团，由主席团决定印发会议，或者提请审议。
第五十五条 对代表在市人民代表大会会议期间提出的建议（含议案转建议），常务委员会在会议闭会后三十日内，交付承办机关组织办理；对代表在市人民代表大会会议闭会期间提出的建议，有关工作机构在接到代表建议十日内书面通知承办机关办理。
第五十六条 承办机关在建议交办之日起六个月内，将办理结果直接答复代表，并抄送有关工作机构。提建议代表对答复不满意的，可以向承办机关提出书面意见，承办机关应当重新办理或者作出说明。
第五十七条 市人民政府应当在下一次市人民代表大会会议举行两个月前将其承办的代表建议的办理结果报告提请常务委员会审议. 其他机关和组织承办的代表建议，有关工作机构应当将办理结果综合书面报告常务委员会。
第五十八条 常务委员会审议代表议案办理方案和建议办理结果报告时，可以根据需要邀请部分提案代表列席会议。
第五十九条 承办机关应当建立代表议案和建议办理工作责任制度、检查督办制度、审核答复制度和提案代表意见反馈制度。
第六十条 常务委员会可以组织代表视察代表议案和建议办理工作；代表可以依法对代表议案、建议办理情况提出询问和质询。

第十章 受理申诉和意见
第六十一条 常务委员会受理公民、法人和其他组织对国家机关和国家工作人员的申诉和意见。
第六十二条 有关工作机构登记申诉和意见并分别作如下处理：（一）转交有关机关，有关机关应当将处理结果答复申诉人；（二）提出建议转交有关机关，有关机关应当在规定期限内答复交办机构和申诉人；（三）提出处理意见，并向主任会议报告。
第六十三条 主任会议根据有关工作机构的报告，可以建议有关机关处理并限期报告处理结果，或者组织调查，或者提请常务委员会审议。

第十一章 个案监督
第六十四条 常务委员会可以对市行政执法机关、司法机关处理并已生效但涉嫌违法的案件进行个案监督。常务委员会不直接处理案件。
第六十五条 有关工作机构对反映市行政执法机关、司法机关处理并已生效但涉嫌违法的个案进行登记，作出初步审查，并向主任会议报告。
第六十六条 主任会议认为必要，可以决定组织个案监督组进行调查。个案监督组成员由主任会议从常务委员会组成人员、代表和有关工作人员中确定。与调查的案件有利害关系的人员，不得成为个案监督组组成人员。
第六十七条 个案监督组进行调查时不得少于二人；参加调查人员应当遵守有关办案纪律并依法保守秘密。个案监督组可以听取汇报，询问有关部门和有关人员，按规定手续查阅有关材料，借阅有关案件的卷宗。有关机关和人员应当予以支持和配合。
第六十八条 个案监督组向主任会议报告调查结果。主任会议根据调查结果可以向有关机关提出处理建议；或者决定提请常务委员会审议。
第六十九条 常务委员会经审议，认为具体行政或者司法行为违法的，可以决定发出法律监督书，行政执法机关、司法机关应当在规定期限内依法处理，并报告处理结果；认为违法事实需要进一步调查核实的，可以成立特定问题的调查委员会进行调查；经调查认为违法事实不存在的，
应当书面通知被调查机关。

第十二章 质询
第七十条 常务委员会会议期间，常务委员会组成人员五人以上联名，可以向常务委员会书面提出对市人民政府、市中级人民法院和市人民检察院的质询案。质询案应当写明质询对象、质询的问题和内容。
第七十一条 质询案由主任会议决定交由受质询机关在常务委员会全体会议上口头答复，或者由受质询机关书面答复。质询案以口头答复的，应当由受质询机关的负责人到会答复；质询案以书面答复的，应当由受质询机关的负责人签署，由主任会议决定印发会议或者印发提质询案人。


第七十二条 常务委员会组成人员或者提质询案人过半数对答复不满意的，受质询机关应当重新答复。
第七十三条 质询案在主任会议决定送交受质询机关前，提质询案人要求撤回的，该质询案即行终止。

第十三章 组织关于特定问题的调查委员会
第七十四条 主任会议或者五分之一以上的常务委员会组成人员书面联名，可以向常务委员会提议组织关于特定问题的调查委员会，由全体会议决定。
第七十五条 常务委员会可以就下列事项组织关于特定问题的调查委员会：（一）市人民政府、市中级人民法院和市人民检察院违反宪法或者严重违反法律和法规的行为；（二）市人民代表大会及其常务委员会选举任命的国家工作人员严重违法、失职的行为；（三）人民群众反映强烈
的重大事项；（四）常务委员会认为有必要调查的其他事项。
第七十六条 调查委员会由主任委员、副主任委员和委员组成，由主任会议在常务委员会组成人员和其他代表中提名，提请常务委员会全体会议通过。调查委员会可以聘请有关专家参加工作。
第七十七条 调查委员会进行调查时，有关公民、法人和其他组织有义务如实提供情况。调查委员会应当依法保守秘密。
第七十八条 调查委员会应当向常务委员会提出调查报告。常务委员会可以根据调查报告作出决议。

第十四章 对违反本条例行为的处理
第七十九条 本条例规定的被监督机关及个人，有下列行为之一的，应当依法追究行政或者法律责任：（一）在规定期限内不报送规范性文件的；（二）无正当理由不到会听取意见，回答询问的；（三）不向视察代表、评议组、执法检查组、述职评议组、个案监督组如实汇报工作，提
供情况，回答问题的；（四）不向特定问题的调查委员会提供情况，或者不如实提供情况，不协助进行调查工作的；（五）对交办的议案和建议以及申诉和意见在规定期限内不办理或者不答复的；（六）．常务委员会组成人员过半数对重新报告工作，或者重新答复质询仍不满意的；（七）
拒不到会报告工作，或者拒不述职，或者拒不接受质询的；（八）拒不执行法律监督书的。
第八十条 常务委员会对前条所列行为，可以根据情节作如下处理：（一）责令有关机关或者责任人员作出检查，或者通报批评；（二）建议有关机关追究责任人员和负有领导责任的人员的行政责任；（三）对常务委员会任命的人员，情节严重的，可以依法免去或者撤销其职务；（四
）对市人民代表大会选举产生的人员，情节严重的，可以依法免去或者撤销其职务，或者向市人民代表大会提出罢免案。
第八十一条 承办常务委员会行使监督职权具体工作的有关工作机构或者工作人员有违反本条例的行为，常务委员会机关可以根据情节，责令有关工作机构或者责任人员作出检查，或者通报批评，或者追究有关责任人员的行政责任。

第十五章 附则
第八十二条 各区人民代表大会常务委员会的监督工作参照本条例执行。
第八十三条 本条例自公布之日起施行。



1997年4月26日